重庆鲁能

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健康2008春季免费体测

迎奥运共健康，在春暖花开的四月,鲁能星城一兆韦德健身举办《健康2008，春季免费亚健康体测活动》

    凭鲁能星城业主证在一兆韦德健身鲁能会所前台录取报名表
    不限定单户报名名额，业主直系亲属均可报名参加
    总名额2000人，数量有限，满额为止
    来店即有精美礼包一份，送完为止（凭业主证领取，一户一份）

报名时间：4月1-25日
体侧期：4月-5-30日

报名电话：67981960/67980222
报名地址：一兆韦德健身鲁能会所前台（鲁能星城售房部乘电梯至2F）

重庆鲁能开发（集团）有限公司
地址:重庆市渝北区渝鲁大道777号
邮编:400023
电话:023-67988666
网站:2007.cqln.com
邮箱:cqln@cqln.com
星城热线:023-67988888
领秀城热线:023-66005678
客服热线:023-67988870

尊敬的业主以及关爱鲁能·星城的各界人士：
　　非常感谢您对鲁能·星城的支持和厚爱, “美丽星城我的家”，鲁能·星城有奖建议征集活动现于2007年1月16日正式进入建议评选期阶段，我们将所有的意见和建议在重庆鲁能公司网站公布，同时，选出了20条特别推荐建议。为共建和谐美好的星城家园，请为您认为颇具建设性的意见和建议投上一票吧！（温磬提示：若您在2006年12月20日至2007年1月15日期间提交了意见和建议，未在重庆鲁能公司网站公布请与我们联系。联系电话：023-67988870）

投票方式：
　　您可以采取在线投票方式，也可以直接到鲁能·星城客服部、物业管理处投票，或者以信函方式邮寄到重庆鲁能公司。邮寄地址：重庆市渝北区渝鲁大道777号重庆鲁能开发（集团）有限公司客户部邮编：400023

投票须知：
　　若您采取在线投票方式，一天内您有5次投票机会，但同一条建议只允许投一次票（以IP地址为依据）；
　　若您采取信函或直接到鲁能·星城客服部、物业管理处投票的方式，您可为多条不同意见与建议投票，但同一条建议只能投一次票，投票时，您须注明建议人的姓名和重庆鲁能公司网站公布的建议序号，并且须留下本人的姓名和住址投票才能生效。

序号： 姓名： 身份证号：

美丽星城我的家
————鲁能物业服务提升建议



搬进鲁能星城快一年了，一年前，不知道山水交映的美觉，不知高楼林立的现代城市会有亲近自然的地方。当我住进鲁能的那一天，我才发现原来生活也可以品味，鲁能给了我新的生活方式，改变了我的生活态度，让我感觉家的温馨与亲切，感谢鲁能星城！对于新建的小区，或许会存在许多不可预料的问题，感谢小区在改善自我的同时让我们业主也参与到其中，相信我们大家的意见能让小区的建设更加完善。以下，是我个人对小区的园林景观，物业管理，社区活动与客户服务等方面的建议，希望这些建议对小区的建设有所帮助。


园林景观：
1.	改良湖水质量，增加湖边绿色植物的修饰，突出山、水、人、自然的和谐。鲁能得名的亲水生活湖成就了人们对山水田园居住方式的渴望，但由于施工的污染，水生植物（水葫芦）的污染等，使湖水变得污浊。远观湖水并不是那么碧波荡漾，亲近可人。由于湖边缺乏绿色植物，让人感觉单调冰凉，在岸堤边增加一些自然盆栽或是水生植物，会提高人们的亲水性，在视觉上也能得到满足。自然湖是鲁能的招牌，只有通过对湖水的改良，净化水源，排出淤泥，用植物点缀湖水，才能突出山水的自然奇景，吸引更多的原生动物，成就人们对居住于山水生活的渴望。


 



2.	植物造景既要小家碧玉，又要大气豪放。湖岸公园，水岸花街是鲁能园林建筑特色，体现出艺术和生活的结合，让人感到大气。但与之相配映的植物造景却缺少了豪放的气派。许多业主都曾抱怨鲁能的植物太小气了。鲁能的植物种类繁多，品种名贵，但是缺乏高大的乔木，灌木植物，因此可增加种植这类植物。如在亭子周围的植物可用丛植配置，可选用高大的落叶乔木或落叶、长绿乔木混植在亭子后面，并在周围配置灌木、山石，形成半隐半现效果，便于业主在安静的环境中休息。另外，选种不同季节的花，协调花的颜色和景观的搭配，让业主感觉四季如春，美景妙不可言。

 


3．打造自然式的人工建筑。鲁能的景观建筑都是独具匠心，但又太拘泥于人工化，如水池，花坛，广场都让人感觉不够自然。因此建议在这基础上添加自然植物和自然建筑。如，在水池里种上荷花或睡莲，湖边有石的地方种上芦苇或菖蒱，在坡地岩石中人工培植各种岩石植物，
   另外，可新增自然式岩石园。


 



4水景设施体现鲁能的主题。也许大多数业主都会有这样的感觉，鲁能里面有许多水景，但由于缺乏流动更换，水质变得很差，水池中污垢横行，而每次清洗水池又是一项大工程，导致池中的水变成死水。平时喷水没有开放的时候，整个花园死气沉沉。因此，对于水景的利用要特别用心，首先确定水的用途，用于观赏的水要经常更换，用于养鱼的水要保证水质，安装过滤装置。其次要合理利用水循环，可将更换的水流放到湖中，更新湖水，增加水中含氧量。第三,做好排水协调，防渗水措施。第四，可以在非嬉水池里养鱼，增加生气。第五，延长喷水时间，为居民营造舒适的休闲生活。
 


5 中西合璧，打造具有传统与现代美感的园林景观。对于目前鲁能的景观规划是偏西化，而居住在小区的大多数业主在中年以上，他们更亲奈传统方式的生活和休闲，如果在园林景观中添加一些中国式的建筑和植物造景，如中国式的亭、榭、楼、阁，让人们在观花赏鱼的同时又能感受到自然景观与人工雕琢后的美感。

 
6增加风景建筑小品种类，激发业主的生活乐趣。如增加儿童游乐场，游乐设施，健身设施。目前，小区的健身设施比较齐全，但分布不匀。可以增加更多具有趣味性的老少皆宜的游乐设施，如在花丛中设秋千，在草坪上设门球，在一些空余地方设滑梯、攀登架等。另外，可针对养宠物的业主为宠物专门设置游乐场地，厕所，既增加了生活乐趣，又美化了环境。

物业管理工程维护：对于鲁能物业管理，作为业主，我们普遍都比较满意，但我个人认为还存在着一些问题，这些问题解决与否，关系着鲁能物业的形象与发展。下面是我个人认为在物业方面需要改进的地方：
1 管理方式，管理体制比较传统。作为现代化的小区，相应应该有现代化的物业管理，但鲁能的物业管理体制上还是比较传统，缺乏创新。我主要提两点：
⑴对业主的出入管理，并没有建立现代化的业主个人身份识别体系，只靠保安询问，或出示业主证，既不安全也不方便。我建议采用业主进出登记方式，或采用先进识别身份设备，通过业主指纹识别身份，这样既安全，又简洁。我已听说这种设备在一些小区几经采用。
⑵处理业主投诉方式不够完善。对于业主的投诉鲁能能在很短的时间解决，但是，在处理投诉问题上并不完善。物业负责人在面临投诉时的态度不够诚恳，有时甚至会表现推诿。对于投诉过的问题，也出现就范的现象。我建议物业公司可以设置投诉意见表，登记保存，并将一些可行性的意见公布，提高业主对物业的信任度。建立业主投诉档案，按时间嘉奖提供可行性意见的业主，广泛纳谏，自身才能提高。物业公司要本着耐心细致，实事求是的原则，及时处理好各种投诉建议，并吸取教训，避免就范。

2 物业管理相对滞后，明显落后于快速发展的新街区开发与销售，形成建设与管理脱节的局面，让业主交了钱却得不到相应的服务。新街区的建设为老街区的业主带来了许多生活上的不便，如尘土、噪音、垃圾等，但在物业管理上，老街区的业主并没有得到更多的服务与补偿，相反，楼盘的清洁度和小区的环境上却落后于新建的街区。我建议物业公司加强这方面的服务意识，提高服务质量，使新旧小区的管理同步，新楼盘开发与旧楼盘的管理一致。

3 物业管理法规不健全，业主大会监督不严格，物业管理缺乏有效的法规制约，导致物业管理的自主性很大，相应自由度也很大，有时大得过分了。如果物业管理公司能主动和业主大会制定物管法规，加大业主的监督，增强业主的信任。
4  在安全管理方面缺乏有效防范措施，导致小区业主被盗的事件屡次发生。关于安全问题，在第一条已谈到一方面是由于传统的管理方式导致安全的疏忽，另一方面，是由于安全设施的不完善，使小偷有机可乘。因此，我建议增加闭路电视监视器，加高防护烂，在小区建立周界防跃警报系统，小区IC卡门禁管理系统，住户只需持卡在门口的感应器上"刷卡"即可开启大门。这些设施都有助于提高小区的安全性。加强保安管理强度，改变传统管理方式。另外，还要做好防火安全，车辆安全管理。
5 物业环境管理并不完善，特别表现在是水景的维护和保养，动物粪便处理上。这方面的建议可以在前面关于“园林景观”改造的建议获得。
6 物业综合经营业务滞后，特别体现在购物、餐饮、卫生、及其他如代交水电器费等服务方面。这可能是我们业主最大的苦恼，希望这些问题能随着新街区的建成得到改变和完善。但对于鲁能到五里店的车，建议增加班次，延长时间，服务更加周到。
7 房屋附属设备管理不够理想，导致经常性的停水、停电，给业主带来许多不便。这个问题是目前最突出的，建议物业公司做好本小区的水电气管理，时时进行设备安全检查，与水电气公司做好联系，并做好停水、停电、停气的应急机制和预案，及时解决好业主的生活所需。

社区活动：目前，我对小区的社区活动颇为满意，下面提一些新活动建议
1设立音乐广场，吸引爱好跳舞，锻炼的中老年人。
2组织游园活动，召集业主聚会，增加他们相互交流的机会，增强小区的凝聚力。
3开展小区运动会，提高业主生活乐趣。
4周末开设酒会，吸引年轻人的参与，缓解他们的工作压力，增加生活情趣。
5每逢佳节，开party，或组织业主或员工表演节目，让业主感觉到温暖。
6联系医院为业主做义诊。


保安保洁与客户服务在“园林景观”与“物业管理”的建议里有提到，一下便不再详说。


以上建议都是本人个人观点，如有不妥，请予以指点。希望我所居住的小区能让所有业主真正生活在山水田园之中，享受一流的管理，一流的服务，钱有所值，物进其能，让外面的人都羡慕。同时，也预祝鲁能星城在新的一年里业绩突出，更加辉煌。

（内附图片，粘贴不上）

序号： 姓名： 身份证号：

一．鲁能星城小区的后门（即1栋的旁边），应该安装一个红绿灯，或是修建一座天桥，或是划分一条人行横道。这样有益提醒过往的司机朋友提高警惕，注意过此路段时减速，避免交通事故的发生，同时也为业主过马路提供了安全保障。 

二．增加小区班车，方便业主出行或者上班。我觉得可以根据业主的需要开辟一到二条主要路线，每天专程接送沿线业主上下班。费用方面可以采用月票等方法，价格可以照市场价收取，或是略高一点。它将会给业主的上下班交通问题带来极大的方便。 

三．物管处可以为业主代收电费或是其他费用。这项工作比较复杂，但是也可以简单化。比如，规定一个代收期限，逾期的只有自己亲自前往指定地点完结费用。 
这样不仅可以给业主减轻一些烦琐事物的负担，也能更加体现出鲁能星城小区物业管理的完善。 

四．引进银行存款取款机。这是完善小区应急防御系统的一个环节。当业主或是工作人员遇到突发事件时，可以解决资金的紧急调用问题，为突发事件的处理提供了一定的经济保障。 

五．成立业主委员会，构建业主监督平台。委员会成员应该定期碰面，同物管处工作人员一起商量讨论业主的一些建议和要求，业主也应该经常和委员会成员交流，互聊心声。促进物管质量的提高，真正构建业主有效监督的平台。 

六．在小区的绿化景观这一问题上，我认为小区在园林植物的选择应该倡导以乡土植物为主，还可适当选取用一些适应性强、观赏价值高的外地植物，改善住宅小区的植物种植结构。在绿化建设中应按自然生态进行布置，讲求乔木、灌木、花草的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观。 

七．小区内的绿化环境必须同时兼备观赏性和实用性，在绿地系统中形成开放性格局，布置文化娱乐设施、使休闲、运动、交流等人性化的空间与设施融合在小区绿化景观中，营造有利于发展人际关系的公共空间。 

八．小区的园林绿化不仅要平面化，而且要提倡“林荫型”的立体化模式。我认为我们小区可以利用墙壁种植攀缘植物，这样可以弱化建筑形体生硬的几何线条，使这部分空间增加美化、彩化效果，从而提高住宅小区的生态效益。 

九．优化各项物业管理的规章制度，使管理工作能够得到制度保障。完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好小区物业管理工作不可或缺的“软件”。 

十．建立投诉建议平台。业主的问题、意见与投诉、报修信息等，可直接发送信息至管理中心，自动通过微机记录，及时处理。或是通过信函，意见箱等方式。 

十一．多进行走访活动，主要是与业主间的互动沟通和关怀、问候，不带盈利性，但可以大大提高业主满意度。重大节日的祝福问候信息、天气变化时的善意提醒等，能让鲁能每一位业主近距离感受到来自工作人员无微不至的关怀与祝福。 

十二. 完善紧急广播系统，完善小区应急防御系统。在小区室内公共场合设置有线广播系统。当出现火灾等紧急事故时，可强制切换为紧急广播系统。 

十三.  建议在电梯、地下室等移动通信盲区设立移动通信覆盖系统。小区地下车库也应设置移动通信覆盖系统。以便于在通信盲区突发事件时与外界联系。 

意见征集活动表现出小区对我们业主的重视，我们感到由衷的高兴和宽慰。感谢小区所有工作人员为我们做的每一件事。我们会怀者一颗感恩的心来回应您们的努力。值新春佳节之际，恭祝您们及家人新年快乐，身体健康，合家幸福

序号： 姓名： 身份证号：

一、绿化环境 
1、  增加密度：见缝插针，不要有裸露的泥土。除了房子、路、月隐湖，就应该是郁郁葱葱的植被。 
2、  植被品种优化：尽量减少草坪面积，尽量增加木本植物数量；增加木本植物种类，实现多样化的生态。根据位置不同，分别选择灌木，乔木，功能性的，景观性的。如湖边选具有防蚊驱蚊功能的植物；大门附近选景观效果好的；向阳开阔地带的选耐旱耐晒的；楼与楼之间人口密集区选高大乔木增加氧气供应量且提高空间的私密性；坡地选根系发达能保持水土能巩固地基的，如黄桷树、榕树等。总之，优化植被应更多地考虑功能要求，不要片面追求景观和名贵花草，那些花花草草又贵养护成本又高而且不实用，我们是生活小区，不是修花卉园。 
3、  新溉路和渝鲁大道围墙内外：增加耐旱生命力强的高大乔木，大量增加密度。不要那么多草坪，不要那么多桂花茶花，特别是围墙外。因为新溉路和渝鲁大道都是主干道，周围流动人口多，特别是今后火车和公交多了，不是每个人的素质都很高，现在的植被太脆弱，容易被破坏，养护成本高；而且我们是封闭小区应该和外面有所区隔，不是公共地带，海纳百川，而应该是内外有别，庭院深深。希望有一排高大的树木为整个小区，特别是围墙边的楼房挡住灰尘，挡住噪音，挡住外界的视线增加私密性。可参考龙湖西苑靠近星光大道一側的绿化设计。 
4、  日常维护：由于重庆的气候环境不是很好，对绿化的维护上，除了浇水施肥外，对不适应气候的植物，特别是死了的，有病虫害的，要死不活的，太娇嫩的应及时处理、调整、补种。小区内草坪某些地方特别是道路转弯的边边角角，容易被人踩，被狗踩，被自行车碾，应设置栅栏等障碍物保护绿地。 
二、其他环境 
1、  强烈要求：渝鲁大道会所门口应修建人行天桥，我们不想每天下班提心吊胆地过马路，不想自己的家门口成为危险的魔鬼路段。 
2、  狗患：鲁能星城作为高档小区应严格执行国家关于养狗和溜狗的规定，规范部分居民的个人爱好，防患于未然。避免出现电梯门一开碰见庞然大狗或狗屎满园等不和谐情况。 
3、  停车：严格执行小区停车规定，严禁乱停车。对破坏道路及两边地砖的车辆应责令其车主或驾驶员赔偿损失，而不应由全体业主缴的物管费买单，这不公平。虽然执行难，但也要办，可会同相关执法部门办理。既要人性化，也要讲原则，这是考验物管公司管理水平的地方。 
4、  文化生活：增加大众免费体育锻炼、文化娱乐的设施和场所。我们的会所太商业化，太高档，价格比外面还贵，所以我去得很少。鲁能星城的定位是大型商住社区，大部分业主还是普通老百姓，应考虑大部分业主的消费能力，才能提高业主满意度。 
5、  交通车：首先感谢鲁能为业主提供了一个方便的舒适的免费交通工具，这对于周边公共交通还不完善的情况下业主的就近出行提供了便利。美中不足的是交通车有时不太准时，或是取消了也没通知，让业主在五里店苦等，询问也不知道找哪个部门，接电话的人也说不知道，望加强交通车信息的告知，尽量增加班次，延长时间，专人负责，公布交通车服务电话，便于咨询。 
以上建议是我作为一个普通业主在小区生活了大半年的一些切身感受，提出来是为了让我们的家园变得更加美好。总的来说，我们的鲁能星城是令人满意的，经过我们大家的不断努力，不断完善，明天会更好。我们会更加骄傲地对周围的朋友说：我家住在鲁能星城。

序号： 姓名： 身份证号：

时光飞逝，转眼入住鲁能星城已有一年时间。在这一年时间里，我们共同见证了星城的不断进步和成长。不论是业主郊游活动，还是观看露天电影……都给我们留下了快乐和美好的回忆。随着星城2、3、4街区的全面交房，星城美丽的画卷，正在徐徐向我们展开。沿月隐湖的“十里画廊”将会是星城人留连忘返、休闲放松的好去处，各个街区移步易景而又自成风格的“景点”将会为业主们带来城市森林的一片“净土”。为了使我们美丽的星城美上加美，物管更趋完善，成为重庆众多住宅小区中名符其实的明“星”，作为热爱星城的一名业主，我认为星城还应该从以下几个方面加以改进：
一、安全保洁
1、对业主反映的安全隐患问题应及时有效处理。如小区大门口的出行安全问题，应尽快设立斑马线，虽然是属于交通部门的事情，但请物管积极找相关部门沟通协调，尽快解决。如果能修建人行天桥当然更好。
2、遇有老人带小孩过马路时，可协助他们过马路，一是保障他们的安全，二是体现了人性化的服务。
3、举办消防、治安等安全知识讲座，介绍小区安全设备设施情况，以及遇突发事件处理方法等。(特别针对老人、小孩)
3、物管雇佣的保洁人员，也可以为业主家庭提供保洁服务，但应该比市场价优惠，业主也比较放心，同时也增加了工人的收入。
4、在保洁方面，小区还可以适当多增设些垃圾桶，并随时清理。
二、客户服务：
1、可以帮助业主代交水、电费，为燃气卡、公交IC卡充值等。
2、引进工商行、招商行、建行等银行网点。
3、所有的通知左下角应有有效期，过了有效期的第一天应该统一撤回。
4、重庆举办的各类大型文化活动，为业主联系团购门票，或者赠票。
5、由物管出面办理“UME”电影院或其它档次相当影院的“VIP”卡，让业主看电影大片得到更多优惠、实惠。一年还可以搞一次赠票。
6、引进一些有针对性的培训机构，如瑜珈班、体育舞蹈班、钢琴班、武术班等。
7、提升 “鲁能会”会员卡的价值，为业主带来更多的实惠和方便。真正体现鲁能会员卡的与众不同之处。
三、设备设施：
1、可在1街区6幢1、2、3、4单元任一单元楼下架空层安装健身器材方便业主锻炼。
2、多配备一些推物品用的推车。
3、在小区适当位置增加洗手用的水龙头。
4、会所游泳池的接待量不够整个星城业主的需要，应该在其它街区也修建游泳池。桑拿设施应该利用起来，并对业主实行优惠。
5、儿童游戏器械应分散布置，与草地和树木围合组织，让每个区域都有趣味，而不是千篇一律地堆砌在一处了事。并把周围合适的“小路径”改成用鹅卵石铺砌，既美观，又可在上面赤足行走健身。
6、在每一个单元进门处的布告栏内增设电源（照明小光源），以便晚上回家的业主能够很容易看清楚里面内容。
7、加强小区网站建设，如可增设VOD点播栏目，免费提供电影、音乐等的在线视听和下载。
8、老年人活动室的通风条件较差，应该予以改善。或者开辟一间比较大的空气对流的活动室，而不是用车库来改造。对老年人的关爱，也是细节决定成败的地方。
9、在会所可以增加咖啡厅，方便业主休闲、商务等。
四、社区活动：
1、开展小区体育比赛，如篮球、羽毛球、乒乓球、拔河等。通过比赛增进邻里之间的友谊。
2、开展以家庭为单位的趣味活动比赛。如家庭才艺展示等，可利用周末、节假日安排以不同主题为主的才艺比赛。
3、引进质量较高的文化活动进社区，如音乐会、演唱会、艺术鉴赏会、幼儿喜爱的木偶戏、童话剧等。
4、生活健康讲座。（养生、保健、环保与生活等）
5、小区儿童较多，可以组织儿童喜闻乐见的唱歌、跳舞、朗诵、演讲等比赛，为小业主搭建一个展示的平台，同时也加强了业主间交流。
6、组织旅游活动，短途可由物管组织，如周边风景区；长途参加旅游公司组团，小区业主在一个团队，增强凝聚力。
7、重大节日、传统节日小区应组织开展一些庆祝活动，增加节日气氛。
五、园林景观：
1、减少浪费电能、水能的一些“水景”，因为日常维护不好，只能增加特别的“腥味”和苍蝇蚊子。建议改为绿色植物，净化空气，增加负离子，朝“森林公园”式小区发展最好。建议增加重庆市树“黄桷树”，价廉物美又可当遮阳伞。
2、小区的绿色植物还可以多增加一些，感觉有些稀疏。
3、发动业主成为园林景观的缔造者和维护者，特别是在每年的“植树节”，本着自愿的原则，以家庭为单位“认养”一棵树木，负责日常的养护等。相信大家为自己居住的小区增一片绿、出一份力，会感到很快乐和有意义的。(特别是有小孩的家庭)
一、安全保洁
1、对业主反映的安全隐患问题应及时有效处理。如小区大门口的出行安全问题，应尽快设立斑马线，虽然是属于交通部门的事情，但请物管积极找相关部门沟通协调，尽快解决。如果能修建人行天桥当然更好。
2、遇有老人带小孩过马路时，可协助他们过马路，一是保障他们的安全，二是体现了人性化的服务。
3、举办消防、治安等安全知识讲座，介绍小区安全设备设施情况，以及遇突发事件处理方法等。(特别针对老人、小孩)
3、物管雇佣的保洁人员，也可以为业主家庭提供保洁服务，但应该比市场价优惠，业主也比较放心，同时也增加了工人的收入。
4、在保洁方面，小区还可以适当多增设些垃圾桶，并随时清理。
二、客户服务：
1、可以帮助业主代交水、电费，为燃气卡、公交IC卡充值等。
2、引进工商行、招商行、建行等银行网点。
3、所有的通知左下角应有有效期，过了有效期的第一天应该统一撤回。
4、重庆举办的各类大型文化活动，为业主联系团购门票，或者赠票。
5、由物管出面办理“UME”电影院或其它档次相当影院的“VIP”卡，让业主看电影大片得到更多优惠、实惠。一年还可以搞一次赠票。
6、引进一些有针对性的培训机构，如瑜珈班、体育舞蹈班、钢琴班、武术班等。
7、提升 “鲁能会”会员卡的价值，为业主带来更多的实惠和方便。真正体现鲁能会员卡的与众不同之处。
三、设备设施：
1、可在1街区6幢1、2、3、4单元任一单元楼下架空层安装健身器材方便业主锻炼。
2、多配备一些推物品用的推车。
3、在小区适当位置增加洗手用的水龙头。
4、会所游泳池的接待量不够整个星城业主的需要，应该在其它街区也修建游泳池。桑拿设施应该利用起来，并对业主实行优惠。
5、儿童游戏器械应分散布置，与草地和树木围合组织，让每个区域都有趣味，而不是千篇一律地堆砌在一处了事。并把周围合适的“小路径”改成用鹅卵石铺砌，既美观，又可在上面赤足行走健身。
6、在每一个单元进门处的布告栏内增设电源（照明小光源），以便晚上回家的业主能够很容易看清楚里面内容。
7、加强小区网站建设，如可增设VOD点播栏目，免费提供电影、音乐等的在线视听和下载。
8、老年人活动室的通风条件较差，应该予以改善。或者开辟一间比较大的空气对流的活动室，而不是用车库来改造。对老年人的关爱，也是细节决定成败的地方。
9、在会所内可以增加咖啡厅，方便业主休闲、商务等。
四、社区活动：
1、开展小区体育比赛，如篮球、羽毛球、乒乓球、拔河等。通过比赛增进邻里之间的友谊。
2、开展以家庭为单位的趣味活动比赛。如家庭才艺展示等，可利用周末、节假日安排以不同主题为主的才艺比赛。
3、引进质量较高的文化活动进社区，如音乐会、演唱会、艺术鉴赏会、幼儿喜爱的木偶戏、童话剧等。
4、生活健康讲座。（养生、保健、环保与生活等）
5、小区儿童较多，可以组织儿童喜闻乐见的唱歌、跳舞、朗诵、演讲等比赛，为小业主搭建一个展示的平台，同时也加强了业主间交流。
6、组织旅游活动，短途可由物管组织，如周边风景区；长途参加旅游公司组团，小区业主在一个团队，增强凝聚力。
7、重大节日、传统节日小区应组织开展一些庆祝活动，增加节日气氛。
五、园林景观：
1、减少浪费电能、水能的一些“水景”，因为日常维护不好，只能增加特别的“腥味”和苍蝇蚊子。建议改为绿色植物，净化空气，增加负离子，朝“森林公园”式小区发展最好。建议增加重庆市树“黄桷树”，价廉物美又可当遮阳伞。
2、小区的绿色植物还可以多增加一些，感觉有些稀疏。
3、发动业主成为园林景观的缔造者和维护者，特别是在每年的“植树节”，本着自愿的原则，以家庭为单位“认养”一棵树木，负责日常的养护等。相信大家为自己居住的小区增一片绿、出一份力，会感到很快乐和有意义的。(特别是有小孩的家庭)
4、临近公路边的几幢楼受噪音和灰尘的影响特别大，建议沿着围栏种植高大的树种，既可以防尘、吸噪音，又可以美化家园。
我们有理由相信，经过大家的共同努力，星城的明天会越来越美好!。

序号： 姓名： 身份证号：

一、管理类
1、  小区规划方面：
1．1、   业主希望的小区环境：城市人由于工作压力大，对城市的环境污染、吵杂很反感，希望回归乡野，回归大自然，漫步林间小道，呼吸新鲜的空气，在小河边摸鱼抓蟹，这样的小区环境是很吸引市民购买的。
1．2、   小区规划建议：在小区里除了拦河成湖外，可以增加浅滩小溪的设计，尽量少的人为和现代设施，充分体现野性和自然，让业主能在河边的石头上休闲，在小河里摸鱼抓蟹，充分亲水。
2、  小区物业管理方面： 现在的鲁能星城在物业管理方面已经做的很好了。我在这里提两点建议：
2．1、希望增加水电费收费的透明度，我们有几个月的水电费都是一样的，我怀疑抄表员没有来抄表，或者一年对一次表数，看收费单上的水电表的起止度是否一致。
2．2、星城小区里有很多果树，但结果后还没有成熟就被人摘完了，可以人性化的告知业主爱护果树，等成熟后再采摘，或者可以搞一个采果节。
二、活动类
1、  目的：
1．1、开发商、物管和业主共同营造优美的人居环境和和谐的人文社区。
1．2、提升鲁能项目的知名度，打造一流物业品牌，为以后鲁能项目的销售打下坚实的基础。
1．3、改变鲁能项目的宣传方式。现在重庆的房地产项目的宣传基本上都是在报纸、电视、电台上做广告，宣传的都是项目优势，市民很难比较，我们可以从业主居住小区的舒适、惬意和满意度上做文章进行宣传，业主的话是最让准业主认可和放心的。进行活动宣传。
1．4、改善开发商、物业和业主的关系，让开发商和物业在业主那里得到美誉度。
2、具体活动方案：
2．1、春季运动会春天可以举办运动会，如篮球比赛、台球比赛、羽毛球比赛等。
2．2、春季采果节：等小区的水果成熟了，可以举办采果节，让业主爱护小区的环境和树木，同时增加小区业主的规矩感和对物业管理的认可。
2．3、春季游园活动：在鲜花盛开的春季，让业主充分亲近小区环境，在小区开展游园活动，设置一些小礼品在小区里，让业主根据提示寻找。还可以出一些谜语，猜中的有奖。
2．4、夏季钓鱼比赛：在初夏时节，可以在湖边举办钓鱼比赛，优胜者有奖。
2．5、夏季游泳比赛：夏季可以在小区游泳池举办游泳比赛和趣味水上游戏。
2．6、秋季斗地主比赛：秋季在天气比较好的时候可以在湖边举办斗地主比赛，给机会让业主互相认识和感情沟通。
2．7、中秋音乐晚会：在中秋夜、湖边、月亮出来后，湖边传来阵阵小提琴的声音，人们在月光下的湖边静静的赏月、听音乐。
2．8、冬季湖边餐会：可以结合厨艺大赛，让参加的每户出一两个菜品，大家在一起吃喝，让业主互相交流。
2．9、“鲁能杯”家庭才艺大赛：赞助电视一档节目，冠名“鲁能杯”，让市民参加比赛，分知识竞赛和才艺竞赛。让更多的市民了解和认可鲁能。

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                       美丽•星城我的家
    以前在《读者文摘》里面，看到这样一种说法，评估二十一世纪，我们各个国家生活好与不好，已经不简简单单是过去一个标准----GDP（国民生产总值），现在更关注的是GNH（国民幸福指数）。一个国家是不是富强，不单纯看国民生产总值的增长，而看每个老百姓他内心的安宁和幸福感。所以说当我看到鲁能提出“不断改进产品品质和提升物业服务水平，打造金牌的服务团队，让星城成为重庆人人向往的居住和生活典范”这一美好愿景时，我想到作为小区的业主，看到鲁能致力打造幸福家园的决心正在默默行动，内心不由充满了喜悦。
    因为在当今整个物质文明提升的情况下，我们现代人遭遇极大的心灵困惑，对幸福的概念慢慢疏远，现代的城市文明给予了我们很多，也让我们失去了很多......。我们在承受工作压力的同时，需要一份与邻里的那份融恰的温暖，需要一份寻常人渴望世间的温情，需要寻常人渴望生态的家园......所以我建议以服务群众为重点，以文化活动为载体来提升小区业主们的幸福指数，以下是我的几点建议，希望能为美化星城，构建和谐社区尽绵薄之力。
一、客户服务
    客户服务换句今天的话来说就是CRM（客户关系管理）。客户服务与我们业主的生活息息相关，但是就目前的客户服务工作来说，我个人认为缺乏主动性。不是说目前的工作和服务不好，作为一家国际物业公司应主动了解业主的想法和需求,主动和业主保持融洽的客户关系，而现在往往都是客户出现了问题才找到物业，物业才会针对这样的一个问题去解决。我们何尝不想在问题预发之前，就做好相关的准备、应对和细节呢？所谓“天下大事必作于细，天下难事必作于易”。
建议（一）、限时服务。指派专人定期通过论坛或直接与业主交流的方式，主动了解业主对物业服务的意见，并努力改进工作。对于业主普遍关注或者需要解决的问题,制定限时服务，可在本论坛上专门发贴通告，或者通过每刊的《星报》给予及时回复，对于过时不能解决的问题，业主可对相关物业人员提出投诉.物业公司可按照公司制度予以相关人员工作处罚.对于确实一时比较难以解决的问题,应该向业主说明情况,并定期通告解决进展。在这种情况下，业主可能更多的会积极参与帮助你们想办法，而不仅仅是指责。
建议（二）、公共广播系统。关于小区的一些物业通知,除在各单元门口张贴，在论坛上及时公布外，如果是关于停电、停水之类影响较大的事情，我认为除了短信外，还应在各单元进门口处摆放水牌或者在电梯内和楼层门口处张贴醒目颜色的纸张（而不是统一用白色纸张打印）, 吸引大家的注意力并共同关注，最好能使用公共广播系统，传达、服务到每一位业主，以便业主做好万全的准备，防止突如其来的变化，影响正常的生活。
建议（三）、登门联络。物业公司每单元或者每街区设一名联络员，考虑到这里的业主大多早出晚归，可以让联络员在晚上适当时间上门工作，包括通知、收费、沟通等等。需要强调的是：联络员一职的设置非常必要，物业公司毕竟只是一个服务性行业，他的工作展开的顺与否与他跟业主之间的关系是密切相关的。为什么不能考虑上门服务而非要业主大白天正忙的时候来解决很多诸如手续、交费等等事宜呢。
建议（四）、客户关系系统。开发一个客户关系管理的系统，事先对每个家庭的成员结构、文化程度、个人的爱好等做一个整体的调研和了解，一为专业的管理提供了依据，二为了便于开展活动的针对性，把控性。如：哪些子女需参加高考？哪家有老人？整合分析这些数据，就是我们接下来要谈到了社会文化了。
二、社区文化
发展社区文化不但是实践“三个代表”重要思想和落实“以人为本”科学发展观的重要内容，也是建设和谐社会、满足社区群众精神文化的需要。
建议（一）、增强社区文化活动的吸引力。社区文化活动只有不断创新，让业主参与到其中才有可能被广大业主所接受。所以，社区文化活动在开展前应充分考虑社区业主不同年龄、文化、职业等形成的不同文化需求，以及社区居民的不同爱好、追求和意愿。当然活动内容和形式既要新颖又要有特色，还要做到多样化，能够激发、引导社区居民参与，社区可组建合唱队、曲艺社、蓝球队、歌舞队、老年文体队伍，形成相互影响、相互促进的社区文体团队，最大限度地提高业主的参与率。
建议（二）、把握时点开展各种主题的活动。在社区文化活动实施过程中，可借助各个节假日或者某个时点发生的重大事件，推出不同主题的社区活动，搭建业主之间认识交流的平台，拉进邻里之间的距离，丰富业主的文化生活。在这里需要提到一点，因为有了前面详实的数据做依据，所以在对制定活动主题的参加人数，有了一个明确的预估数，极大的保证了活动开展的可行性。建议方式可按群体分类，采用各街区进行初赛，再由各街区选出的优胜者进行决赛PK，这样既调动参与性，又发挥各街区的团队作用。
1、3.8妇女节
建议活动主题：三月女人天   亮丽妇女节
建议活动时间：3月8日
建议活动方式： 利用三八妇女节和当地妇联联合举办“魅力女性时装创意秀”，或者各街区之间“女性知识竞赛问答”活动。
活动工具支持：女性关爱服务手册、女性生活小贴士、礼品
2、母亲节或父亲节
建议活动主题：我的父亲母亲
建议活动时间：5月14日和6月18日
建议活动方式：采用征文形式，由业主参与评选，对参与评选的业主进行抽奖，对优秀文章可刊登在《星报》上，并对评选出的前三名进行一定奖励。
活动工具支持：康乃馨鲜花、评分表、小礼品等
3、6.1儿童节
建议活动主题：阳光下的成长
建议活动时间：6月1日
建议活动方式：可通过才艺大比拼，让每个小业主的才能得到充分的展示；还可以举办一天游园活动，让小业主从快乐中体会到星城的关爱；另外还可以和政府机构联合开办“关注贫困儿童”活动，让小业主献出一份爱心的同时，懂得关心和帮助别人。
活动工具支持：小礼品等
4、9.9重阳节
建议活动主题：银色年华送健康
建议活动时间：农历9月9日
建议活动方式：建议对星城所有老人发送问候短信或者语音电话，并组织开展健康讲座。
活动工具支持：小礼品等
5、其他建议活动
部分节庆节日时间	参考建议活动
元宵节	闹元宵  猜灯谜活动
6.5环境保护日	建绿色家园有奖答题活动
8.15中秋节	茶话会客户联谊活动 
9.10教师节	教师专题讲座
10.1国庆节	幸福之家评选活动
11.24感恩节	感恩情结抽奖活动
建议（三）、招募一批热心社区文化的服务自愿者。社区文化是通过高尚的社区文化活动形式培养社会公德和现代人格，形成社区成员间文明高尚的交往方式和人际关系。而在文化方面有一技之长、热心于社区文化服务者的是社区文化建设的关键。建议通过对业主爱好和职业的分类，筛选出有一技之长的业主进行沟通，对有意愿服务的业主，成立一个业主兴趣团，可成立快乐儿童中心、幸福老人之家、游泳、网球、美术、舞蹈、围棋辅导站等，提高小区文化活动档次，充分发扬助人为乐的精神。当然物业也可考虑对这些服务者的业主一定的有偿补贴。
三、设施建设
随着生活水平的不断提高，人民对居住区中的内部配套设施和周边外部设施的建立，关注越来越多。这些设施的建立直接影响到内部业主的居家生活。
建议（一）、打卡进入园区。小区的保安认真负责，员工也和气礼貌；但是就每次进出园区都得找出业主卡，真让人觉得负责得有些过头了，我非常欣赏他们认真负责的态度，但是在这种负责态度下，能改进一下做法就更好了。建议在进出园区内施行智能打卡进入，就象汽车打卡一样，既避免小区业主的安全，又让业主感到实用方便。 
建议（二）、增加电瓶车数量。我曾经计算过一次，把1、2、3、4街区鲁能走完，需2个小时左右。鲁能既然是一个大家庭，何不多增加些电瓶车，不但方便各街区之间的行走快截方便，同时也可为业主提供温馨服务，如：买菜回家时可通过坐电瓶车直接到家，需要到运动中心时，可以坐电瓶车等，极大的方便了业主。
建议（三）、开设业主车。一天中最令人头痛的就是早上乘坐挤上拥挤的公交车上班。在和朋友闲聊时，很多出名的小区都有自己的业主车，而鲁能在这一方面的考虑上的确后人一步。建议每天上、下班时间开设定时业主车，车票可采用月购打折的形式，以提供上班一族的交通方便。
建议（四）、开设储蓄所、邮政所、邮局，以避免发生紧急事件的不方便。
建议（五）、安装发电机、开辟蓄水池。在遇到紧急停水或者停电时，避免给业主生活带来诸多的不方便。
    我们喜欢这里，因为这里有绿叶里飘出的清新空气，有水景相连一体的秀美景观，有大自然与阳光的亲近结合，有人们和谐相处中的幸福笑脸；我们喜欢这里，更因为这是我们美丽幸福的家--鲁能•星城。

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一条交通主干道把鲁能新城从中间分为两个部分，来往穿梭的车流为鲁能带来巨大的隐患。尤其是超市开业、小学、中学开学、第七街区业主入住以后。可以想一下，每天有多少孩子要穿过马路去幼儿园、小学和中学，又有多少业主每天要穿过马路去超市采购，而到过鲁能的人都知道，主干道上的车速是多么快，仅仅靠红绿灯已经不能满足如此大量人流和车流的交通安全要求。所以在南大门口建设一座联通鲁能两部分的过街天桥或地下通道已经势在必行，而且刻不容缓。鲁能新城的开发者应该提前意识到这条马路带给鲁能的威胁，现在就应该积极与市政部门进行沟通，制定定切实可行的施工方案，在鲁能新城学校开学、商场开业前提供给鲁能业主一条安全通道，一条生命保障线。不要等到道路洒血、业主流泪的时候才意识到这个问题。虽然这也需要投入很多的金钱和人力，但是早一天这么做，就可以早一天收益，最大限度的保证鲁能的安全。才会因此体现出鲁能星城是一个幸福安康的乐园，鲁能新城开发商是一个真正能为业主考虑，尊重生命，负责任的开发商，也会因此得到鲁能业主更多的尊重和认可。

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<<关于建立网上业主专属论坛,营造和谐社区的建议>>

    目前鲁能业主与物管、开发商网上交流的平台主要有两个，一是鲁能的官方论坛，二是搜房网的鲁能社区。我想，鲁能官方期望从这两个平台上听到的也应该是业主的真实心声，而非谩骂、攻击吧？而鲁能建立官方论坛的初衷，也是期望在开发商、物管与业主、准业主、甚至潜在业主之间，建立一个充满善意交流与沟通的平台，而决非是想让这个平台成为无聊人士进行恶意攻击，甚至发泄私愤的场所吧？而鲁能官方也不愿看到自己辛辛苦苦建立起来的官方论坛荒芜人烟，业主们更愿意到非官方论坛上去发言、抱怨吧？

    在互联网日益发达的今天，网络社区也成为构建和谐社区的重要因素之一。而对于已经建立起来的官方网站，我们也希望它能物尽其用，通过官方人士的正确引导，为鲁能日渐增多的业主、为开发商、为物业服务公司，提供一个共建、共享的和谐网上家园。
建议如下：

    一、在官方网站建立业主专属论坛。

    对已入住或是已接房的业主，以户为单位，每户分配一个固定ID（网名可由业主自定，但每户只能对应一个ID号），该户业主凭分配的唯一ID号，登录鲁能网上社区，在社区里提出对物业服务的理性批评、合理建议和真诚表扬。

    非业主登录该社区，仅有浏览权，而无发言权。

    物管公司、开发商，则可在该论坛上，及时发布诸如停水、停电、停气的紧急通知，以及开展社区活动的通知等等。

    这样做的好处在于——

1、	由于只有真正的业主才能在该论坛发言，这样就可避免别有用心人士在网上的无端指责和恶意攻击，避免无聊人士的垃圾广告和无聊水帖，有助论坛净化；


2、	由于ID号唯一，且每一个ID号都对应了一户真正的业主，因此，业主必能正确对待自己在网上的所发言论，决不会有空穴来风、无中生有之事发生；

3、	对于业主发布的批评、指责、抱怨帖，物管能够及时锁定目标，主动上门沟通，早日消除隔阂和误会。（不会向目前这样，物管不知道论坛上发言人的真实身份，当出现问题，物管想去修补时，却苦于找不到人沟通。）

4、	由于该论坛建立在鲁能的官方网站上，业主到该论坛留言、浏览之余，必然有意、无意地获取更多的鲁能官方信息，鲁能的正面形象也能潜移默化地影响更多业主，鲁能的正面宣传也能更大程度和范围的深入人心。

    二、开发商、物管能正确对待网上留言。

    希望开发商、物管能怀着一颗感激之心、以欣赏之情去理性对待业主的网上留言。

    业主的抱怨、指责确有其事的，物管及时处理、解决，争取大事化小，小事化了；

    一些敏感话题，也希望物管能积极应对，而非目前这种装聋作哑、消极回避的处理方式；

    对于那些鸡毛蒜皮的小事，甚至根本不在物管公司业务受理范围之内的，也希望物管不要抱着“这家伙是在无理取闹”的想法，积极协助业主解决，获取业主理解。

    组织不同的活动

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从2004年初第一次在《渝报》上看到鲁能星城的广告后开始关注鲁能，到自己在鲁能星城买下工作后的第一套房子，鲁能星城发展的点点滴滴我都在关心着，因为关注鲁能这三年也伴随着我的成长与发展。自己作为鲁能星城的第一批业主，见证了“鲁能星城”这一品牌的成长和鲁能物管在小区第一批业主接房入住到现在鲁能各个街区业主的接房入住这一年多来的努力和取得的成绩。
正因为鲁能星城是自己的第一次置业，也让自己真正意义上有了一个小家，所以对鲁能星城也是充满了不一样的情愫。我也希望鲁能星城开发商和鲁能物管能与小区业主一起让“鲁能星城”这一品牌走得更远，更加深入人心，让重庆人都为能成为鲁能的业主而感到骄傲，让鲁能业主真正能感到在鲁能星城居住是一种身份的象征，有一种自豪感、归属感。这也是我为什么参与此次活动的原因，我希望能尽自己作为业主的一点微薄之力让我们的小区物管能成为真正的“金牌物管”。我将从物业管理“对内”即内部管理方面和“对外”即对业主服务方面提一些建议.
一、鲁能星城物管内部管理和自身软硬件方面。
1、重视企业文化建设。随着社会环境的变迁，业主对物业管理服务的要求不断提高，物管的市场化商业化也越来越浓。一个好的物管首先应该有一个好的企业文化背景，应该结合自身的发展确定企业的发展使命、企业的愿景、企业的理念和企业精神。我建议树立“以人为本”的观念，这个“以人为本”一是以顾客为本，二是以企业员工为本。任何物管公司的发展和成功的好坏都离不开“服务”二字。我建议鲁能星城物管以“精益求精”为基本信念，强调“顾客主导、服务改进、全情投入”，在这个原则下重视内部的“员工培训、领导才能、管理支持、全面沟通、奖赏励志及服务标准”等。我相信在“以人为本”的观念指导下，企业不会因为取得了一点点进步就过度自信，以致服务水准下降，或因在重视对顾客的关怀中，过度委屈自己的员工或者欠缺对员工的关怀，继而影响员工的服务素质。
2、规范企业内部制度，建立员工的“工作指导书”。相信鲁能物管在发展中已经有一系列内部的相关规章制度。但是我在感受鲁能现有的物业管理时，仍然看到了管理中的不规范和服务标准的不统一。我建议建立的“员工工作指导书”不是现有的各岗位的“岗位说明或者工作说明”等，而是希望建立一套鲁能物管自己的规范化的服务程序或者标准，比如客服的电话接听程序、工程部人员的设备操作程序、保洁人员的清洁程序保洁标准、保安的礼仪标准、绿化的标准等等。希望这些能够针对各个岗位建立“工作指导书”，这样就算是每一个新来的员工看到这个“工作指导书”后都清楚的知道自己的工作要按照一套什么程序，什么标准来做。而不会同一个岗位，比如一个保安岗位不同的保安人员给业主的服务会不一样；同一个客服前台岗位，不同人员接业主电话给业主不一样的感受等。“工作指导书”将更加规范员工工作的细节。我觉得一个高水平的物管公司应该具备规范化、标准化、统一化的服务标准，这样才能体现出物业公司人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。
3、真正利用好鲁能会所等配套设施。让这些配套设施在为小区业主提供休闲娱乐服务的同时也经营好，为物管创收。我个人觉得小区的会所、娱乐休闲等配套的经营，应该由物管公司统一管理，在此基础上向社会经营实体开放，对各个配套进行专业化运营。他们不仅有丰富的经营经验，为业主提供专业化、社会化的服务，这样可使小区的配套形成良性循环，从而找到业主满意度与承受度之间的最佳“临界点”。
4、物业公司的商业化、市场化也越来越激烈，物业经营除了向业主收取物管费之外我认为在创收上也应该有所创新。物业管理完全可以与鲁能内的商业户或者外界的一些配套如医院、装修公司、家具公司、商场、超市等取得联系，以这些配套作为资源以补充自身配套的不足。因为以上的那些医院、装修公司、商场等经营实体也希望能进驻小区占有客户，也是他们的战略目标。我觉得鲁能以前做过一些这种活动比如搞格力空调团购这些，但是我认为还没有将自身资源优势发挥出来。我觉得比如小区内的公告栏也是可以作为鲁能的商业户，或者以上经营实体打广告，张贴宣传海报的地方，当然这个物管可以做出相关规定，合理的收取一定的费用。或者物管可以与这些经营实体达成合作。比如业主刚入住就可以得到附近超市或者商场或者娱乐休闲场馆或者美容院的会员卡、打折卡；附近的某医院为业主建立医疗档案；指定的装修公司针对鲁能业主推出的优惠服务等等。对物管公司来说，也可在这过程中获取一定的中介利润，这样可以充实物管公司的财力，也可提示鲁能物管的服务品质，可以达到双赢的效果。
5、完善小区网络化智能化的自动控制系统及配套设施，比如“三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车库IC卡管理系统、红外线安防系统”等。现在鲁能已有的智能化配套设施我认为是不完善的，比如我自己还不能真正完全放心家里是不是会被盗窃，现在小区业主被盗的事件也有发生。希望鲁能物管能建立起一套完善的网络化智能化的自动控制系统，让越来越多的与每一业主日常生活息息相关的智能化配套设施逐渐进入小区，相信通过完善智能化配套设施，控制中心的工作人员就可以对整个小区的智能化设备、系统、数据等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施，这样即可以提高物管的工作效率又提升业主在鲁能星城居住的归属感、安全感。
6、建议鲁能物管建立小区局域网和自动化服务系统。我认为现在是一个信息化的社会，网络也深入人心，网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,我觉得随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。鲁能物管如果可能的话建立小区局域网，除了办公自动化之外，将服务延伸到客户一端，为业主提供方便。迅捷的个性化服务，比如业主可以在网上实现物业费用查询，网上缴纳物管费，网上建议，网上投诉，网上保修等。
鲁能物管在提高内部管理和自身软硬件的同时也是在提高物管服务水平和树立自身品牌。
二、树立“金牌”物管形象，为业主提供“品质感”的服务。
好的物业管理不仅仅能够提供各种基础的服务，也应该设身处地地为业主着想，让业主感受到精神上的尊重和愉悦。服务态度的好坏不仅体现了物业管理的水平，也体现了物管公司的精神理念。
1、结合前面“规范企业内部制度，建立员工的＇工作指导书＇”建议中提到的细节服务，我建议物管人员在平时的工作中对业主时更应该注重细节，比如保安、保洁人员见到业主时会微笑着用普通话和业主打招呼，在小区业主特别时女性业主大采购完或者深夜回家时，保安能主动的陪同和帮忙，从小事上，从细节上让业主无时无刻都能感受到物管对业主的关心和服务。
2、为业主建立“便民卡”，卡片上为业主提供洗衣店、管道维修、家电维修、最快最便捷的医疗机构、快递、供电局、自来水厂、天然气公司、广播电视局、商家、家政等等的电话及其他联系方式。希望能细到诸如提供不同品牌家电的维修和售后服务电话。细微到这样的服务业主还能不满意吗？
3、开展更多丰富多彩的小区主题文化活动。比如开展“足球沙龙”、“摄影沙龙”、“驴友沙龙”，针对女性业主的“美容、护肤、色彩”沙龙或者讲座等，针对小业主举办各种绘画比赛、歌唱比赛、舞蹈比赛等活动，还建议可以一年举办一次鲁能星城有自己特色的卡拉OK大赛，在业主中举办评选“星城之星”等展现业主才华的比赛等等。相信通过这一系列的主题活动，不仅可以为小区内的业主建立一个互相了解、互相沟通和展现自己的平台，还可以丰富小区内的整个精神文化氛围，提升小区业主的生活品质，也展示鲁能星城高尚社区的优势。在活动的组织和策划中，业主与物管也将得到沟通，建立起良好的关系。当然在举办这些活动的同时，物管也可以联系商家，比如针对女性业主的“美容、护肤、色彩”的沙龙可以邀请一些商家参加，也可以做商品的宣传，这样物管收取商家的部分费用作为活动经费也是挺好的。
4、建议小区物管多注重传统节日的气氛营造。比如在端午节、中秋节、重阳节、元霄节等传统节日里，小区内多营造一些中国传统节日的气氛，物管也可以多组织一些与节日主题有关的业主互动活动，在这些节日里让小区业主感受到浓浓的中国味。
5、建议在小区内设立“星城文化长廊”，以橱窗的形式或者张贴栏的形式。在文化长廊里可以张贴或者摆放物管或者业主的摄影作品、各种主题活动的剪影、小区业主小朋友的绘画书法作品等，可以将现有的《星报》的部分内容移到小区中来，不但让业主能看到，就是到鲁能星城来的其他人也能欣赏到，这样可以慢慢营造星城的文化氛围，让星城成为一个有文化底蕴的社区。
6、建议设立“多余装修物品转让处”，现在小区内装修的业主还比较多，其实在装修过程中业主或多或少都有一些多购置的装修物品，物管设立了这么一个小区业主多余装修物品转让的地方，小区业主就可以在这里进行多余装修物品的转让，也让需要这些物品的业主得到方便和实惠。比如有多余装修物品的业主可以将这些物品亲自拿到这个转让处来转让交易，也可以在这里指定的张贴栏处写下自己的这些多余的装修物品的规格、型号、大小、颜色等等，以及自己的联系方式，需要的业主看到后可以与他联系。
7、小区物管各项收费透明化，比如以季度为单位，物管定时向业主报告该季度内相关物业管理业务工作的开展情况和物业管理费用的收支情况，可以让业主感到在物管方面的消费是明明白白清清楚楚的，这样还可以避免很多业主对物管收费上的误解。
8、建议在小区内多设置艺术好看的垃圾箱，这样即美观又环保。

相信2007年鲁能星城在开发商、物管、业主的共同努力下一定可以成为重庆楼市最闪亮的星星，星城也会在开发商、物管的精心打造下成为业主们美丽、温馨的家园，我将会为自己的家在鲁能星城而感到骄傲。

补充：
1、重视企业文化建设
2、规范企业内部制度
3、利用好现有设施
4、开展多元经营
5、完善小区网络化智能化
6、建立小区局域网喝自动化服务系统
7、建立便民卡
8、开展小区主题文化活动
9、注重小区传统节日的气氛营造
10、小区设立“星城文化长廊”
11、建立“多余装修物品转让处”
12、物业管理收费透明化
13、建立艺术垃圾箱

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前段时间来星城朋友家作客时，进入小区看了看，现提出如下建议：
1、保安虽然能够主动询问进入小区的人员，但是表情、态度生硬，且职责单一，例如看到路边有烟头、纸屑等垃圾物时保安不会去捡起来，感觉就不是他们的职责，但是在龙湖等小区保安就能够做到捡路边的垃圾，由此希望能够加强物业公司员工的主人翁意识的培训，把小区的事当成自己的事。
2、你们那条湖较月隐湖把，名字挺好听的，但是湖水的水质就不如名字那样让人品味，希望能够对湖水进行治理，用投放鱼苗、生物霉等方式进行治理。
3、进入小区路的时候，车行道两旁停了许多车，干扰了其余车辆的进出，同时也为步行业主造成了安全的隐患。希望贵公司保安人员能够联系相关交管部门对乱停乱放的车辆进行整治。
4、会所感觉很冷清，进来消费的业主很少，不知能不能加入比较跳跃一点的元素使会所热闹起来，吸引更多的业主进入消费，其实我身边很多朋友都喜欢小区有个会所，只是会所的定位一定要准确、内装饰一定要温馨、收费一定要合理，相信你们从这几方面出发会将会所经营得很好的。
5、小区外墙看起来较为陈旧了，不知道是不是没有清洗的原因，贵公司可以在近期对外墙进行清洗，相信小区的外观会焕然一新的。
6、小区内绿化水管的设置不美观，不符合鲁能星城名盘的定位，其实可以采用一些植物、花草，在绿化水管处制作景观小品，这样既解决了绿化用水问题，又解决了美观的问题，一举两得，何乐而不为呢？

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先说一些比之去年年初，逐步改善的地方，
1、从去年第三季度反映至今，在2、3、4街区交房后，终于看到小区内多了一些健身设施、休息设备；
2、从形同虚设到像模像样的湖岸、小桥安全管理以及在经受若干经验教训后加强了一些的门禁管理。
3、终于在小区内见不到那么多的乱跑乱拉的宠物了，很多宠物主人都开始学会了与其他业主相处、学会了及时清理宠物粪便，小区环境因此进步了不少。
4、门岗处、小区内越来越多的保安开始学习与业主沟通了、学习微笑了，这是可喜的变化。有时还能见到帮助业主提提菜、抱抱小孩的好同志，这应当表扬，也是在提升整个小区的和谐嘛。
5、小区近来时常遭遇突然停水，贵方人员能比较及时地帮助业主联系送水，很是感谢。
6、随着在小区的时间一天天增加，看到客户部服务人员的更替，也看到了一些新面容新气象。虽然还是能看出，解决一些较关键、重要事物上的拖沓、迟疑与不够克制来。但在整体上，服务态度和服务效率有了不小的提高。

想对物业管理方相关员工说的话：人都有火，有时候业主确实有很多不对的地方，他们很容易激动、很容易情绪化，是因为他们觉得自己付钱请来了服务人员，却没有得到相应的回报或者不称心。
大部分业主到客户部，都是来寻求帮助或者找寻答案来的，可不是专程来吵架的。远的不说，近段时间，在客户服务部发呆的时候就见过某些业主装修屋内啥东西找不着了，听信装修方的找上了物管。开头还好好的，后来不知怎么的，双方情绪开始激动，声音自然也就随之大了起来。当时在那闹得多凶啊，把客户部的一些同志都给委屈哭了…… 但就是在那种近似争吵的情况下，不正是因为你们付出的“让步”（先退一步，海阔天空。）才让事态没有进一步扩大，得到了妥善解决么？果然，那人后来知道是自身装修管理出了问题，不也和和气气地又来了一次说明情况么？当时在场的其他业主们也都能理解。
既然选择从事服务业，那么只要你的顾客没有对你的人格、人生以及相关权益进行非法侵害，就应当尽力忍让，而不是去指责、吵闹，这是服务业从业人员的职业道德与素质修养所在。对于服务行业，微笑服务，从来就不是一句空口号，多一分微笑就多一份和谐，要不咱重庆市干吗连续搞两届各行业微笑服务形象大使评选活动呢？
在此建议在贵方内部搞个类似“委屈奖”的，让员工有委屈可以宣泄，不然人憋坏了，优质服务谁来做啊？

对于这些变化，咱们业主大多了然于胸。但我还是想提出一些问题来供贵公司考虑、亦或改进：

1）虽然知道可能有些困难，不过还是不得不提，现在经黄花园大桥去往解放碑方向的车实在是没多少啊，105龙头寺专线整个路队才4、5部。601倒是不少，可惜从观音桥绕个大圈子，要多花35-45分钟才能到解放碑。星城看房车的存在，虽在一定程度上能改善此问题，却不是根本的解决之道，毕竟那是看房车，不是生活车。所以，我想问下能否由星城开发商出面，再帮业主们联系改善下出行情况？
2）小区内的景观设计确实花费颇多，但很多业主的想法可能贵方也有所了解。水景成死水、最近月余甚至有些是无水了，而无论是物业管理方还是开发方都没将这些公示下让业主们了解情况。这不得不说是一大遗憾。如果说是清洗/检修，那么也可以公告下大概需要多久呀。
另外，靠近各单元一楼的灌木丛中，有许多杂物、垃圾。在春夏时节，这些东西与那“死水”般的水景一起，行成了蚊蝇的温床，这不也是一大败笔。好好的山水园林式小区环境，到头来却成了蚊蝇孳生之地，谁人能安然交纳那每户每月的公摊？这恐怕也是很多人不愿意交纳的部分原因了，毕竟大家都不是冤大头、赚钱不容易，自然也就不愿意为自己不满意（甚至说是被强制享受）的东西付款。
3）现在2、3、4街区也和咱一街区连通了，余曾多次步行绕这4个街区游玩，每次均耗时过半小时之久。对于年轻力壮者兴许不算什么，但年老体弱者呢？难道他们就要失去游览小区景色的权利了？希望能在这大大的园区内，有几辆电瓶车…… 也许这是妄想，但这绝对是趋势所在。一个成熟的大盘，不会连代步工具都不考虑下吧？就连人家几所大学里都为学生和家属准备了园区电瓶车呢…… 何况，售房部门口不也摆放着么？ 既然一个3级物管收取了一级物管才有资格收取的1.20元人民币/平方米的物业管理费，不在这些人性细节方面做到位，是没有多少老百姓（有钱的、懒惰的人就不计算在内的，咱都只算普通的平民吧）乐意的。毕竟有相关行业经验的人都知道，物业管理评级，软件占60%分数，硬件仅4成。
4）小区各门岗处，可以增加一些手推车么？呵呵，随着2007的来临，小区入住户数日益增多，每处4辆似乎有些不够用了。
5）一街区各楼外墙看上去好灰暗，何时才能彻底清洗呢？去年7月开始问物业，总说要等入住的差不多了才能开始…… 这“差不多”究竟是啥时候呢？
6）小区2、3栋前行车道上那么多车辆摆放，请问该不该解决下此问题？让车辆都到他们该到的地方去，不要等到出了问题后才来亡羊补牢。

暂时就说这些吧，还有一些其实上次填写那个调查表还是评选表（就是那种打勾选择问卷）的时候已经写过了，所以就不在此赘言。

只是想说如果想要咱星城的形象与口碑如龙湖般牢靠、稳妥，还有待多加努力。小区业主要出力，但开发商、物业管理方也应该更加深自我认识。
在绿化设计上，多多考虑重庆气候环境参考其他知名成熟小区；
在配套设施上，能适当添加一些运动健身、休闲娱乐设施，并将之合理安排摆放，能有一些园区交通设备当然更好； 
在人员服务上，希望门岗能进一步做到严加盘查，门禁系统需要改善（不只少数人找物管反映了，门禁经常有反映迟钝、或者压根儿就不灵光的情况，改成类似自助银行的刷卡进入或者物管的指纹打卡进入成么？） ，客户部能贯彻“微笑服务”宗旨。

言尽于此，如果没有改变，则多说无益。
就让我们看看，2007年的鲁能，是否“城·熟”

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相对其他小区,鲁能星城停电和停水非常频繁,一方面可能是市政建设的原因,另一方面应该是拉闸限电等原因.频繁的停水电不仅有损小区的形象,更重要的是很不方便.建议一方面搞好公共关系,另外提供发电机等以备使用.
同时,小区里面供电线路不只一条.若设备原因停电不是每条线路都停.所以,我建议物管是否能接一条应急线路,一旦主线路停电马上换用备用的应急线路.
物管的态度大部分时间还是不错,但处理问题未必及时.也许有开发商的原因,如整改问题.很多人都反应房屋质量,墙面一抹就是灰,不知是水泥少了还是水泥标号不够.这些也影响到与物管的关系.请大家更多的从人性化设计和管理出发,共建和谐社区.
另外,作为二区,楼高,单位绿化面积和公摊小,与其他街区收相同物管不太公平,请酌情考虑此情况.四街区有个个较高,脸很小,脾气相当不好的男物管很拽的说三街区是涉外小区,其他街区的人不能进,我们表示同意,毕竟物管费不一样,当然前提条件是三街区的人也不能进一\二街区,相信物管已作此考虑.

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建议在目前服务项目基础上，对业主的需求进行调查，增加服务项目。例如可增加陪护、小孩临时照看、宠物临时代管、紧急情况下提供部分医用药品等附加服务，这样可以在有所担保的前提下让业主应付某些紧急情况的发生。
1.2加强客户关系的协调
建议逢年过节组织各街区的物管人员对社区内的孤寡老人（或者子女长年外出打工家中无年轻人照应的老人）、军属、烈属进行上门慰问，加深物管公司与社区业主的感情。
建议组织各种在物管人员和业主之间进行的趣味比赛、物管知识竞答比赛等互动有奖游戏，既寓教于乐，又融洽了双方关系。
建议建立“刺头”业主档案，为在购房过程中一直有矛盾未解决、或在社区生活中曾经有过积怨的业主建立专门的详细档案，在更好的了解对方的基础上，对症下药，争取用更细致的关怀、更优质的服务，化解矛盾，获得口碑。

2.工程建设篇
2.1建议加强社区IC识别系统的设计和建设
建议鲁能公司在今后的社区规划建设和设计中，在绿化规划、小区标牌色彩样式、小区雕塑、道路铺地形式等方面注意各街区各自的性格特点的不同，使每个街区都自成系统，在大统一中力求协调地变化，最终建立各街区各自的IC识别系统，。要做到这一点，必须首先请规划师明确每个街区的规划特点之后，才能做出最合宜的选择。
从前面4街区绿化建设和雕塑选择的问题上，似乎贵公司在这方面缺乏系统的考虑，因而会在雕塑题材的选择上、绿化设计的定位上游移不定或定位失当。
2.2建筑细节的完善
建议鲁能公司在今后的建筑施工图设计阶段吸取1、2、3、4街区的一些经验和教训，例如空调位设计不当问题、户型间的连系梁互通安全问题等。（能否把连系梁的上表面通过抹灰处理为尖锐的斜角，这样人就无法行走；或者要求设计师在进行户型平面设计时，在连系梁附近不设置窗户和阳台。）
另外，发现贵公司有一些户型（例如3街区的120平米左右的某花园洋房户型）对入口玄关和餐厅空间后期装修的分隔的合理性考虑不够，导致餐厅四面都是开门和通道，空间无法保证完整性，建议贵公司在后面几期建筑方案初期要求建筑师对该问题进行更多的考虑。
2.3继续保持建筑规划设计的先进性并加强对该类设计的宣传。
贵公司的街区总平面规划非常漂亮，平面图形优美，各楼间距适宜，在功能性和经济性间找到了非常好的平衡点。但是，在鲁能形成的楼书上，大部分都是对建筑户型的优点的介绍，却缺少对该街区的规划的优点的大力推介，我认为这是个缺憾。例如四街区的楼书：板楼、大间距、较低容积率、每公顷户数、规划的景观通风等优势都没有系统的文字介绍。我认为贵公司在今后几期的楼书上，应该把每个户型所在街区的规划特点也简要的注明，这样会更有利于宣传和销售。
2.4客户群的培养与大地产商的社会责任
鲁能星城设计的板式结构、1梯3户、4户、6户等住宅形态，比传统的1梯8户、1梯12户的塔楼相比有相当的优势，建议在售房部有针对性的准备一些普及选房知识的资料，对比鲁能的户型同传统塔楼相比的明显优势。这样的宣传可以提高老百姓的鉴房素质，他们自然会选择给予他们实惠的楼盘。这样的宣传即使可能使鲁能的一些塔楼户型价格受到些许影响，但是钱赚在明处，开发商的形象变得透明，品牌公信力得到了加强。
2.4关于3、5街区间的步行街
关于3,5街区间的步行街建设的观点，我已在06年11月给贵公司的邮件中详细阐明，现节选如下：
“我们不妨来分析一下：鲁能三街区的商业街定位是什么？我的理解，绝对是能够和这个商业街附近的三街区、四街区、五街区甚至整个鲁能星城的居住人群的档次相当的消费环境。
	三街区是什么物业形态？花园洋房。
	四街区和五街区是什么物业形态？小高层板楼和电梯洋房。
	鲁能星城是什么档次的小区？花园城市风格的居住小区，明星大盘。
	和住在这些物业形态里面、住在这样一个大盘的小区的居民的消费层次相匹配的商业街，应该是个什么档次？我们假设一下，你能想像下面列举的场景吗？住花园洋房的女士牵着小狗在逛商业街的同时，一辆屁股冒着黑烟的小三轮从一旁的柏油马路上吼过；穿着碎花睡衣的业主女儿和女伴在商业街上逛着品牌服装店，身边三三两两经过的却是来自火车站的背着麻布口袋的民工，用好奇的眼光打量着一切……
	很明显，最佳方案，绝对不应该是中间有市政路穿越、有社会车辆穿越的道路形态，为什么呢？一条开放式的、可以由过境车辆自由穿越的市政路，只能降低这条商业街的档次。
	那么什么样的商业街才能和鲁能13456街区的物业形态和业主的消费层次相当，答案是现成的，解放碑、观音桥、杨家坪的商业步行街的成功已经为鲁能做出了最佳的范例。
步行街！才是正解！……”
本次谏言活动，我们在上次步行街建议的基础上，增加了关于步行街建设的一些更详细的想法，详见附图一和附图二（步行街总体平面图示意和各街区雕塑题材的举例）。步行街的名字暂定为“星城（西区）文化步行街”，步行街的商业价值是不言而喻的，关键是步行街上的街区形象雕塑，既是鲁能公司业绩发展的纪念物，也是鲁能星城发展过程的档案记录，集纪念意义和美学价值于一体，相信该值得贵公司考虑。如果可能，在渝鲁大道东侧的7～12街区也选择适宜的位置建设“星城（东区）文化步行街”，则可使这一思路的发展更加完整。
关于设立步行街的好处，我已在06年10~11月提交给贵公司的邮件中详细阐明，此处不再赘述。请贵公司参考。
3、园林景观篇
3.1确立社区特色植物
本条建议同2.1条的建立“社区IC识别系统”建议的本质是相同的：根据该街区规划空间特点的不同、建筑形态的不同、位置的不同、社区特色主题的不同，确立一种能代表该街区性格的植物，以该植物为主要造景材料来进行种植设计。
3.2植物的色彩造景
建议设计师充分利用植物的花叶色彩，对街区的环境进行美化设计。重庆的冬天很阴冷，缺少阳光，建议景观设计师重视在冬天的局部暖色调地景设计，使植物发挥调节气氛的作用。（黄金叶、彩叶草、红继木、瓜叶菊、红枫、鸡爪槭等，甚至在局部采用高彩度的广场砖和雕塑小品）
3.3特色景观的营造
每个街区都需要卖点，卖点多多益善。建议充分发掘每一街区地块的潜在特性，利用各种造景的手段来营造最适宜于该街区的特色植物景观。目前1、2、3、4街区有月隐湖湖景，5、6街区有星城（西区）文化步行街和龙头寺公园，因此，这一问题对于7～12街区来说，就显得更加重要。
3.4预留业主纪念区
在不影响社区大环境的前提下，建议在绿化设计时，为每一栋单元楼前预留4米X10米左右的绿化空地，特别注明为业主种纪念树预留。这样，业主可以为自己的家庭或者小孩种下生日树、爱情树、婚姻纪念树等，大大丰富了社区环境的文化内涵，加强了业主的归属感。
3.5 关于对落叶植物的重新认识
诚然，一些落叶植物（枫树、法国梧桐等）为物管保洁带来了不便，但是这些树种在定义季节性格、营造场所气氛方面却有常绿树种不可替代的作用，根据对前面几个街区的观察，个人认为贵公司应重新对落叶树种的合理设计予以适当重视，不可多用却不能不用。

4.社区活动篇
4.1建议大力开展能增进物管人员和业主之间感情的互动性强的活动。
4.2建议开展增强业主的凝聚力的各种社团、娱乐活动。
4.3年度社区活动安排之建议附图。可有选择性地开展列举的各种社区活
5.保安保洁篇
5.1关于保安的选拔和形象建设问题
一个社区留给人的第一印象必然来自保安，平时同业主打交道最多的也是保安，因此保安人员的个人素质的优劣对客户的印象有很重要的影响，建议鲁能物管在选拔保安的时候，认真考察应聘者，应选择那些为人宽厚、性格乐观、无仇富心态、不走极端的保安人员。
5.2建立业主回馈系统，对优秀的保安人员予以鼓励。
在每个街区的管理办公室建立保安人员按键评估系统，鼓励业主积极参与按键投票选择当月形象之星，每月举行一次，并对排名靠前者予以物质奖励；对获得多次差评的保安人员，查明原因，如确系该人员素质不达标，予以辞退更换，如系业主情绪问题，则可有针对性的进行抚慰或致谦等。
5.3 建议对社区内租用商铺的租赁户收取类似于信用保证金的款项，以防止争端发生。（例如，碟片租借店办卡收取业主押金后卷款不告而走等事件）
5.4保洁
5.4.1社区保洁不仅仅是靠保洁人员的维护，还应加强宣传，对社区业主进行教育，让大家认识到社区的清洁要靠大家。
5.4.2并进一步联合业主委员会订立业主公约，对小区宠物加强管理。（甚至可上门为部分业主赠送宠物粪便收集器）
5.4.3关于月隐湖的水质问题
由于月隐湖的水源主要是靠1、2、3、4街区的地表泾流来保证，因此，每到下雨，湖水就变黄变浑；如果长期不下雨，湖水又得不到补充换新，湖中的腐殖质又可能会使湖水发暗发出腥臭，因此，如果想让1、2、3、4街区的湖岸长远的保持幽雅，对月隐湖水质的保护就显得特别重要，个人认为，我们应从如下几方面来着手：
a.对汇集雨水的所有硬质铺装场地，在雨季应随时保持清洁，避免垃圾堆存后随雨水入湖。并对该类区域可能堵塞蔓水的下水道检修孔予以高度关注，以避免下水道堵塞时污水混流入湖水。
b.对汇集雨水区域的自然土壤场地，应采用花池形式围边，在条件允许时，设计专用的溢流管接向专用的排雨水管排走，以保证在大雨时，混了泥土的脏水不会脏污湖水。
c.对湖内放养鱼的数量予以控制，组织专人定期对湖内的浮游植物、湖底鱼粪污泥等进行打捞处理。
d.联合业主委员会订立业主公约，对业主的行为进行规范，禁止业主、业主小孩、外来人员等向湖内投掷各种物品、垃圾。
e. 加强环保意识的宣传，在沿湖的步行道和休息区设立宣传栏，张贴各类清澈透明的自然水景照片，让业主们耳渲目染，激发社区大众对明丽水景的向往之心，并进而在行动上维护月隐湖的清洁。

6.客户服务篇
6.1开展客户服务不必拘礼于刻板的形式，更应重视对服务人员加强自身亲和力的培养。例如，保安和业主见面时候，不一定在任何情况下都身体僵硬地立正行礼，在某些时候，亲切的微笑、体贴的举动，其实比程式化的行为更能拉近双方关系。
6.2 建议鲁能物管公司建立紧急情况快速反应系统，城市有119、110等标志性的应急号码，鲁能星城如此规模的大型社区，在我看来，也应该拥有类似的能覆盖整个社区的应急系统，特别是针对社区治安建设而言，尤有必要，对社区内发生的入室抢劫、偷盗、斗殴等行为，希望物管能以更专业、更快捷的方式来应对和处理。
近日在论坛上被很多四街区的准业主炒得沸沸扬扬的一件事情，在打了贵公司客服部电话得到客服代表的详细而耐心的解释后，终于被证实这件事情有90％可能将要成为现实：你们计划把4街区和5街区间、3街区和5街区间的道路建设为市政车路。
而在此前，几乎所有四街区业主在购房时从销售代表那儿得到的信息都是确定而一致的：4街区和5街区间这条路是小区内部道路。
不知道是什么让贵公司甘愿冒着被业主质疑诚信的风险，一定要把这条路从小区路改变为市政路。贵公司的客服代表给出的理由大概有两条；1.这是市政交通的需要；2.是为了提升位于三街区和五街区之间的商业门面的人气。
如果是用第一条理由来解释，业主不会吃惊，政令大于一切，城市的需要大于一切，交通规划管理部门防备排堵的需要的考虑，为这条市政路的存在的必要性加上了一个强力的注脚。这个解释可以堵住一切业主的嘴，因为政府规划部门的命令是强势的，业主无法要求改变，只能要求鲁能解释当初售房时的承诺的小区路是否涉嫌欺诈，谁都明白：人人都愿意买面对小区路的房子，而不愿意买面对市政路的房子。为什么你们的销售代表当初卖房的时候异口同声的承诺这条路是小区路，现在却变成了市政路？要业主们去面对社会车辆在我们的居所旁发出噪声、排出尾气？
这也罢了，以上仅仅是站在三街区和四街区临这条街的业主的立场讲话，似乎不太公正。我们不妨换个角度，站在鲁能集团的立场，看看贵公司在这次小区路改市政路的变化中的得到什么。
先说我目前能想到的好的方面，似乎只有一点，就是使外来的人流和车流可以进入三街区的商业街，期望提升这儿的人气和开放度。
这是最好的方案吗？
下面我将通过分析，来说明这条路的定位对商业街、对整个鲁能星城的影响。到底是采用市政路方案有理还是小区路方案有理？敬请老总们裁定。
首先回答这样一个问题：商业街形成气候的最基本要点是什么？答案：首先周边要有稳定的消费群体。其实这个条件，鲁能3街区的商业街已经具备了，123456街区一共几万人？难道这些客户群还不够这个商业街消受么？还需要社区外部、火车站人流、景观大道人流、观音桥地区的人群、解放碑、南坪的人群来消费么？观音桥、解放碑那些地方的客户会千里迢迢跑来这里消费么？
如果的确有那么远的客户来了，那一定是慕名而来，就如同解放碑或者观音桥的步行街，可能让市民甘愿坐几十分钟的公车前往，既然这样，那这个地方一定要有让人慕名而来的条件，这也是我们要分析的下一个问题：商业街要想让人慕名而来，必须要有自己的品格。
有这样一个规律：什么层次的人群就去什么层次的商业点消费。那么我们不妨来分析一下：鲁能三街区的商业街定位是什么？我的理解，绝对是能够和这个商业街附近的三街区、四街区、五街区甚至整个鲁能星城的居住人群的档次相当的消费环境。
三街区是什么物业形态？花园洋房。
四街区和五街区是什么物业形态？小高层板楼和电梯洋房。
鲁能星城是什么档次的小区？花园城市风格的居住小区，明星大盘。
和住在这些物业形态里面、住在这样一个大盘的小区的居民的消费层次相匹配的商业街，应该是个什么档次？我们假设一下，你能想像下面列举的场景吗？住花园洋房的女士牵着小狗在逛商业街的同时，一辆屁股冒着黑烟的小三轮从一旁的柏油马路上吼过；穿着碎花睡衣的业主女儿和女伴在商业街上逛着品牌服装店，身边三三两两经过的却是来自火车站的背着麻布口袋的民工，用好奇的眼光打量着一切……
很明显，最佳方案，绝对不应该是中间有市政路穿越、有社会车辆穿越的道路形态，为什么呢？一条开放式的、可以由过境车辆自由穿越的市政路，只能降低这条商业街的档次。
那么什么样的商业街才能和鲁能13456街区的物业形态和业主的消费层次相当，答案是现成的，解放碑、观音桥、杨家坪的商业步行街的成功已经为鲁能做出了最佳的范例。
步行街！才是正解――――这就是今天向鲁能的策划部、设计部、销售部、物业管理公司的各位老总要论证的中心命题。

在3街区和5街区之间的这条道路考虑小区路通车管制条件下的风情步行街，有如下好处：

第一：步行街便于设计极佳的商业和休闲环境，在步行街上考虑艺术广场砖、绿化、雕塑、小型喷泉、茶座等，使整个商业街的亲和力、舒适度和档次提高，同周边的3街区、5街区的物业形态相得益彰。

第二：步行街的设置，可以提升3街区和5街区面对步行街的建筑的档次，拉高位于步行街道两旁的门面和住宅的价值。显而易见，5街区面对步行街的住宅的销售将绝对强过5街区面对市政路的住宅，商业门面同样如此。

第三；一条精心设计的商业步行街，将成为鲁能星城继巴蜀三校、原生湖泊之后的又一大卖点，特别是对于无法看到湖景的、位置相对尴尬、缺乏卖点的5街区，意义重大。

第四；相对封闭的小区内的步行商业街，无社会车辆通过，将降低物管的管理压力，减小安全隐患。（建议，在4街区和5街区之间的道路对外出口上设卡点，限制社会车辆的进入。）

第五：改变全市政路的方案，采用相对封闭的 步行商业街＋小区车路＋停车场 的设计方案，可以把车流对3、4，5街区业主的影响减到最小。从而避免了3、4街区的业主和鲁能公司就“市政路事件”而产生的的噪声和废气污染问题发生争端，影响企业信誉。

从以上分析可以看出，取消“全开放性市政路”的方案，采用“有管制的小区路＋步行风情商业街＋局部停车场”的方案，将使鲁能和3、4、5街区的所有业主得到双赢的结果！

写到商业街，忽然想起《鲁能地产》总第4期（2006年8月号）第14页到第21页的那篇关于《探寻小镇永恒之道》的文章和相关链接介绍，敬请鲁能的各位决策者关注一下吧，要创造一个有人情味的、有高雅品格的花园式风情商业小镇的机会，其实就在现时！

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1：大门口的保安对民工打扮的盘查的仔细，但是对稍微衣着鲜明的人就不加询问，我来过好多次，没有一次被询问过，也许有些低素质的业主会对负责的工作人员进行辱骂等，但是大多数业主会支持严格管理进出。还可以在门口加上门禁系统，打卡进入。 
    2：绿化问题，现在我看到的是一街区和二街区的草地已经大面积的死亡，而且一街区的草坪在今年的三月份到现在就感觉没有存活过，这让我不得不担心二街区那点可怜的绿化，贵处负责给植物洒水的同志不知道是否经过培训，今年夏天最热的时候，我每次过来看房都发现他们在下午最热的3点到4点期间浇水，小学都学过给植物浇水的最好时间是太阳落山的后，那样植物才能生长的好。 
    3：中间的湖水太脏了，以前是二三四街区在施工，有污染，但是现在施工完了，是不是应该清洁湖水了， 
    4：鲁能这么大一个盘，小区里面竟然没有健身的公共器材（至少我目前没有看到），不知道这个是不是一个失误之处，我看有的小盘都有这些东西。 
    5：鲁能星城－－星星聚集的城市，能不能将每一栋的名称改为一个星座的名称，中间的湖水也可以叫做银河，那不是更有诗情画意，更显鲁能星城的高贵华丽。

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1.建议一街区采用刷卡系统进小区和单元楼，这样可以更加保证业主的安全。投入也不大，第一，可以将进小区的人员进行有效分流，小区业主直接在门口刷卡进入，外来人员必须到保安处登记或通过可视系统与业主确认后方可进入。第二，能有效避免目前由于公交车到站后大量人员进入，保安无法依次查看的窘境。因为小区的好坏，安全是第一重要的指标。

2.加强小区物业对应急问题的处理能力，例如停水停电停气的通知上，可以利用背景音乐系统，迅速通知业主。例如12月中旬的一天晚上9点半左右，有业主发现水压很低，通知监控室人员是否可能要停水，监控室人员说不清楚，这时监控室人员可以一边与水厂联系确认，一边利用背景广播系统，通知广大业主注意储水，这样就能有效为业主解除烦恼，希望物业在服务上多下工夫，急业主所急，当好管家，真正让业主满意。

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美丽的星城, 我的家
--- 对物管的建议

我们是鲁能星城一期的业主, 也是这里的第一批居民! 
从前年夏天, 接到新房的钥匙, 到马不停蹄的装修搬家入住, 不知不觉, 1年多过去了. 我们和鲁能一起成长, 对她的变化,也是最有体会的. 各种感受自在心中.

看着越来越美丽的家园, 心里自然是高兴的 ,她的变化也看在眼里. 但是, 新生事物都有一个完善的过程. 为了让未来的生活更舒畅, 更舒心,更舒适, 说出我们真实的感受, 提出我们真挚的建议,作为星城的一员,既是义务,也是责任.

那么, 最重要也最首要的问题, 我想就是: 安全.
保护业主的人身安全, 财产安全, 是物管公司最基本的职责.住在小区里, 如果大家都能有实在的安全感, 基本保证不发生有关人身财产方面的安全事故, 那物管公司就做得比较成功了. 但是现实情况却不尽人意. 入住1年多,就听说发生过几起入室盗窃事件. 安全状况实在让人忧虑. 特别是在龙头寺火车站通车后, 这种情况更让人担心. 众所周知, 火车站是一个城市最复杂最混乱的地方, 在这样的周边环境中, 作为重庆十佳小区, 高档住宅小区的鲁能,自然也会被小偷们垂涎. 正对着火车站的那面,有2个出入口, 每天有很多人出入, 有业主,有装修人员, 有业主的亲戚朋友, 或者其他办事人员. 但是怎么才能看出, 哪个是小偷呢?? 有的保安人员,单凭人的穿着打扮来判断. 比如: 我亲眼看见有一次, 有个保安对一个农民打扮的老人盘问很久,人家拿出业主证还怀疑对方的身份, 就因为对方穿着很土很差. 调查结果是那老人的儿子住在这里,他来看望他儿子,在这里住几天. 相反, 我试问, 难道真正的小偷会打扮土气? 只有农民打扮的人才是小偷? 我看不见得吧, 现实生活中,我们应该能经常看见打扮光鲜入时的小偷吧? 所以, 对出入人员的安检问题, 是物管应该加强并立即改进的问题!! 那如何改善这种混乱的状况呢? 我想我们可以参照其他比较成功的楼盘的经验. 比如, 在出入门处,设置刷卡机, 每个业主发一张磁卡,进来的时候必须刷卡,才能进入. 现在龙湖, 珠江花园等楼盘已经采取了这种方式. 这样可以大大提高安全度, 减少保安人为的错误. 比如: 下班高峰期, 601车一到小区大门, 一大群人同时进入小区门, 这种情况,很容易让小偷有可乘之机. 所以, 建议用磁卡刷卡入门是第一个应该改进的地方.
再次, 保安定时巡视也是必不可少的. 特别是晚间楼道的楼梯和顶楼, 应该加强巡视. 这里特别要提出的是4栋,5栋的安全问题, 因为和其他楼在设计上的不同, 这2栋楼安全设计存在问题, 其他栋楼只有一个出入口,并且可以随时锁住, 而4,5栋则有3个出入口,4通8达,根本无法管理. 任何人都可以畅通出入. 物管是不是应该想办法解决这种情况呢? 前段时间实行了几天的锁门制度, 挺好的,不过为什么没有执行下去? 另外, 虽然其他门锁了,但是前面的自动门却坏了又及时不维修, 这不知道是管理上的失误还是其他原因?? 我想这些细节都是物管工作应该加强的.
第二个的大问题, 就是小区资源, 内部环境,周边环境的问题. 
小区的所有资源, 都是我们所有业主共有的, 我们大家都应该爱护和珍惜. 既然大家都给了共摊的水电费, 那么作为物管方就应该为我们业主节约,而不是浪费.比如: 很多时候, 楼顶的灯照到中午都没有人关. 小区内的公共设施, 物管也有义务加以保护和维修.比如: 楼梯间的灯长期是坏的, 物管也不进行及时更换, 让走楼梯锻炼的人容易摔交; 门厅大门坏了也不及时维修; 如果有发现素质低的业主破坏, 应该及时加以制止.等等. 当然, 我们也看见物管所做的工作, 比如在小区多处设置了健身器械, 这也是方便业主随时健身的做法,值得肯定.
现在的鲁能, 比起当初我们装修的时候,确实方便许多, 但是比起其他大楼盘,还是很多不方便. 买菜或者日用品需要坐车去品种齐全的大型超市购买. 当然, 大超市我们也正在建设中.可以期待. 但是设置一个ATM 机却很有必要. 这么大一个小区,几千人, 连一个ATM机都没有,取钱或者查钱还需要专门坐车出去. 这个问题不知道物管能不能解决下呢?  另外,小区周围的噪音大问题, 我想是我们所有小区居民共同的感受. 特别是新溉路开通后, 大型货车川流不息, 靠近马路的这边,白天有时候连电话都听不清楚.更不要说晚上了. 这个问题, 希望物管能不能和开发商一起, 把我们临街的玻璃换成双层玻璃, 这样相对噪音小点, 让我们的生活更安静一点. 如果开发商不愿意免费更换, 是不是也可以出台一个方案, 或者业主出部分, 总之一个能让大家都接受的办法呢? 

最后, 说说物管的服务态度. 总的来说, 物管的服务态度在变好. 但是, 也有很多不尽人意的地方需要改进. 比如: 物管的立场.物管是全体业主付钱请的服务机构, 应该站在业主的立场为业主排忧解难. 在处理业主与开发商的问题上, 不应该一味地帮开发商开脱责任. 就说这个关于开发商放炮致使每家每户墙体开裂的事情. 我认为这个事情, 是个群体现象,不是个体现象. 责任就在于开发商过于频繁,大强度的放炮所致. 开发商就应该全部承担责任, 妥善解决. 而在这个事情的处理上, 物管总是为开发商开脱责任, 一方面千方百计说裂纹不是放炮所致; 一方面实在找不出理由的情况下又不能说出一个满意的解决方案. 敷衍了事地搪塞一下, 然后是石沉大海一般杳无音讯, 不了了之. 我想这个问题, 绝大部分家庭都没解决吧? 对于这样普遍的问题, 物管是不是应该引起高度重视呢? 这些关系到每个业主利益的事情,才是正在需要你们解决的时候到了. 
当然,另外一些细节问题也值得考虑. 比如: 保安对业主行礼的问题, 我想最好有个统一, 不要有时候行礼,有时候不行礼; 对这个业主行礼,对另一个业主不行礼. 这样给人的感觉反而不好. 还有, 看见业主遇到困难时, 能不能给予下及时的帮助呢? 比如:看见老弱者提着重物, 保安或者物管工作人员能不能借个手帮一把? 其实这些看似小的事情, 才是正在体现物管服务水平的时候. 这点, 建议可以借鉴一下龙湖, 他们物管人员, 看见业主提着重物,都会主动帮忙提到家. 这个是我在朋友那里亲自看见的事情. 这些小小的举动,多少暖人心啊! 什么叫服务提升品牌? 我想那也算吧? 你说人家龙湖的房子为什么贵还那么热销? 因为物管的服务提升了房子的价值! 虽然贵点,但是住着舒心,省心.不就是人们买房子所追求的目标吗?
现在, 我是星城的一员, 我只希望我们自己的家园越来越美丽, 我们不用去羡慕别人, 我们的目标是别人来羡慕我们! 我相信我的眼光, 相信我们选择星城没有错! 希望 作为物管方的你们, 能珍惜我们全体业主对你们的信任! 也希望你们能改进工作, 做得更好! 争取成为重庆最好的最有价值的物管公司!

业主: 桂华 及全家 (4-22-4)
2007-1-14

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关于响应鲁能星城倡议的思考和建议
[说在前面的话]
居住鲁能有些时间。和友人说起鲁能，大家会说这是一个不错的小区，有的甚至会说，这是一个高档小区。什么叫“不错”？什么叫“高档” ？我想各人有各人的的标准。今天就鲁能物业提出的活动积极响应，提出我们的若干思考和意见。希望鲁能，我们居住的地方，朝着“不错” ，朝着“高档”的方向继续努力，成为重庆市民心中真正的“高品质小区”。
此次思考和建议，本是本着响应物业管理活动的初衷。提出来的，总是一些可进一步提高和改善的，其他好的，就没有涉及。因此，看完建议 ，你们认为可行的，愿改进的，就做。希望不以为怪，以不负我们原本的一片好心。
建议一：及时修补损坏设施
发现一些设施由于各种原因遭到损坏，但是时间过了很久，没有得到维护和更新。让人感到生活在一个很有残缺的地方。这种感觉很不好。不 管是业主，就是业主的朋友也会发现，内心纳闷，甚至会私下议论：“鲁能怎么是这样一个地方？”内心的诧异和遗憾由此可见。
为响应本次活动，我们一家三口专门利用周末的一个半天，走完鲁能一街区十多栋房子。经过仔细认真，甚至苛刻的勘查，我们发现主要存在 这么四个方面的问题：一是地面瓷砖损坏、二是墙面污垢、三是电线板面缺失、四是部分灯不亮。以下是我们在2007年1月14日上午拍下的部分 照片。

一是地面瓷砖损坏。

二是墙面污垢。
总体感觉：鲁能的墙面污垢急需引起重视，因为在这次勘察中，我们发现，不少地方都不同程度地出现这个问题，已经严重影响到了鲁能作为 高尚完美小区的形象。

三是电线板面缺失。

四是一些灯不亮。
入夜，一些亮的灯，让鲁能成为光芒、明朗、安全的地方。
但是散步的时候，总能发现一些灯不亮了。不亮的灯间或在亮的灯之间，让人感觉到不舒服。

以上四个方面，就是我们实地勘查发现的现象。对这些现象造成的原因，以及可能造成的影响和后果，我们不做评述。
这里作为一个建议，只希望物业能尽快改进，以尽快改进在业主和其他人员心目中的印象。

建议二：充分利用游泳池馆。

鲁能有室内的恒温游泳池，但是好象没有怎么用起来，这极大地影响了鲁能部分业主对生活方便的期待和评价。
要想夏天以外的时间游泳的，只有到外面的游泳池去游泳。这让我们感到很尴尬：小区里明明有，为什么要到外面去呢？
那么怎样改进呢，如何经营呢？这里，我们提出一个思考和建议，供参考。
一是开放时间：周一到周五可定在下午5：30到晚上10：30。周六和周天，可定在下午4：00到晚上11：00。
二是收费标准：可以有多种形式。一种形式是单次收费。每次30元一人。一种形式是办卡消费。比如：月卡，季卡，年卡，两年卡，三年卡等 。办卡形式可灵活多样，多种优惠下，一次不到10元就能享受。这样不光刺激了恒温游泳池，也刺激了夏天的游泳消费。
之所以提出这样的建议，因为，我们在别的地方享受到了鲁能享受不到的服务，因此特别感慨，多么希望鲁能的游泳池也能开放呀。今后，随 着其他街区的不断入住，这方面要求的人应该会越来越多。希望考虑。
这样，不必把业主或者消费者推到其他地方去了，同时完善了小区的服务功能，提高了小区的服务档次。

建议三：增加人文艺术气息

    鲁能的优点非常多了。这里再提出一点，希望优点越多越好。比如以上两点。每次逛鲁能，再看别的小区，总隐约感觉到鲁能还可在人文 关怀以及艺术气息方面多考虑一点，多做一点。比如：门厅添置沙发，墙壁上挂上艺术画，让业主真正享受“邻居胜过亲朋”的活动，让小区 的孩子多一点活动，让小区的大人们多一点志趣相同的交往和沟通等等，让小区内的一些有志于公益事业的人多一点机会服务小区，为小区的 孩子提供一些勤工俭学、锻炼自我的机会等等。
或许不是鲁能不够好，而是我们太挑剔，太苛刻。
那么，希望鲁能在这些业主的挑剔中成长得更好。其实，不知道，物业是否认为：我们选择鲁能就是对鲁能最大的赏识和鼓励了。
最后，预祝活动成功！
邹红执笔，全家人赞同。
2007-1-14下午14点22分。

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绿化：
如果日常维护跟不上，即使再好的绿化，也会像得了斑秃病一样．一块地有草，一块地没草．小区里砌的花池里，即使种上花，如果日常维护跟不上也会造成损失．希望能把小区的绿化地以承包的形式，按年承包，采取一些措施，让小区的绿化更好看更长久．另小区的绿化感觉有大气，可不细腻，希望能把绿化做得更好．这样才符合一个大盘的气势．对销售和提升房价有明显的帮助．
保安保洁：
保安是保卫业主生命财产的一道安全门，保洁是小区清洁的把关口．如果两者素质都达不到要求，也请参照上一条建议，聘请专业的保安公司，和专业的保洁公司．
社区活动：
星城是以几个大的小区组成，可以主办一些针对老人.成人.小孩.不同年龄段的健康娱乐活动．以星城杯为名称，以小区为代表，组织活动．这样不仅增加了各小区之间的友爱，也增加了小区业主之间的交流．另希望多增加一些针对青少年健身的娱乐场地．为宠物建立一块娱乐活动地．
客户服务：
客户服务是物业管理和业主之间交流的窗口，也是业主评判服务质量的一道窗口．希望能杜绝长久不接电话，或打过电话之间不承认有这事的现象发现，物业公司一定要严格按制度，出具三声不接电话惩罚事宜，和建立监督接听电话机制．让每一个通话内容都有备份，以供核实．如需派人到现场，应从挂完电话时间算起，在十分钟之内必须到达现场．保安到达现场后，出具到达现场时间表，请报警业主莶字．
工程维护：
建立小区有电脑上网业主内部的邮箱和网站，如果遇到大的工程施工或者维护，可以在小区业主内部的邮箱和网站上发出通告．建议在每栋楼大厅放置一台连网查询电脑．相关信息可以直接在里面查询，这样即使没有电脑的业主，也可以在自己大厅里查到通知．如果有新来业主需要施工，也可以把该业主施工时间和楼层号码＼联系电话等信息输入电脑里．这样大家就可以提前知道该业主需要装修，避免了邻里之间的矛盾．提高了小区之间的和谐．

补充：
1)狗患:
　　随着居民生活水平的日益提高，家庭养狗数量急剧增多．一些人的过量养犬，违章养犬也带来了一系列的市容环境卫生问题，不文明养犬不仅威胁人身安全，还在破坏社区的和谐环境。还容易造成居民心理恐慌、破坏邻里关系、干扰市民生活秩序等诸多方面。
　　住宅小区里，每天清晨不少人都是让狗叫声吵醒；晚上出门散步，社区的草坪、地面以至座椅上，都有狗随便排泄的污物，极可能引发一些人畜共患病；更为严重的是，一些狗主人怕自家宝贝受拘束，一出门就松开了狗链，让大人孩子时时提着一颗心。不规范的养犬行为引发的问题不但给小区带来许多安全隐患，更加影响了邻里关系。另据有关报道，养犬泛滥已经成为城市公害，恶犬咬人致伤致残事件不断发生．本人的近亲就在今年已经遭遇两次被狗＂亲吻＂的事故．
　　部分养犬人的素质低，遛狗不分时间、地点，而且不戴狗链，放任狗在草地、花园等公共场合旁若无人地大小便，狗主人根本不加制止；城市小区和高层住宅楼本身空间十分有限，常有人毫不顾忌别人的感受，让狗随意大吼大叫，制造噪音；还有带狗乘电梯、狗吓人、狗伤人的问题等等。
　　首先，物业公司应该认识到宠物问题听上去是养狗行为本身引发的矛盾，实际上问题的症结还是在于人。可以说，没有不合格的狗，只有不合格的狗主人。针对这方面，作为物业公司可以积极引导，开展“明星宠物狗”评比活动、我爱我宠家庭宠物大赛，积极宣传文明养犬知识、普及相关法规要求，让养犬的业主参与其中，提升自我管理能力和自我约束能力，增强公共意识，尤其是尊重邻居和其他非养犬人的习惯要求，这样双方才能取得沟通理解。宠物的主人不能对宠物只“宠”不“教”，爱宠物就要让它学“规矩”，要让爱犬服从指挥。狗原本是群居动物，非常认首领，因此它的动物本能中有着强烈的服从权威的天性。如果训练得法，可以让狗令行禁止，这样很多类似狗伤人的事情就能避免。
　　而另一方面，物业公司为了避免在小区对宠物管理服务的缺位，应该着重做好以下几项工作。第一，在制定小区养狗管理方案前物业公司应注重调查研究，摸清小区里“狗患纠纷”产生的实际情况，体谅养狗业主的难处，在小区公告栏张贴宣传物，可以将个案以公开信形式与养狗业主交流沟通，保安人员对违规遛狗现象加以及时劝阻。其次，要依靠政府和社会力量，进行综合治理。物业公司主动积极地与有关部门配合，利用自己“熟悉具体情况”的优势，制订切实可行的方案，用法规对养犬活动和养犬人的行为加以规范，在服务上多下工夫。第三，利用物业服务的优势，积极主动地帮助业主克服困难，针对问题症结解决小区“狗患纠纷”，开展扎实细致的服务。比如，在小区的适当位置设立“宠物乐园”，提供给狗狗一个相对固定、独立的活动空间，如果有条件还可以提供一些供小狗游戏的跳圈、独木桥和跷跷板等设施；在小区周边开辟些“宠物公厕”建一些小沙池，为狗狗定点如厕提供方便。
2)保安
　　物管和保安都是服务于业主，因此，即使是遇到某些不讲理的业主，也需要克制自己的情绪.如果保安的素质不高,不能克制自己的情绪只会对双方造成更大的误解.
    鲁能社区处于市中心，地理位置十分复杂，以后人员往来十分频繁，如果多次发生小偷入室盗取钱财的情况,将会让业主们对物管失去信心,因此对保安也有很高的要求以保证居民的生活和财产安全。
    保安是小区的一道"门＂，希望外来人员的进出登记手续一定要严格办理,如果业主在家,可以请外来人员在有保安的情况下与业主联系,并经业主同意才可进入小区.如果没有业主的情况下,也请外来人员拔通业主的联系电话,经业主同意后再由保安陪同下进入小区.虽然烦琐,但是能够有效的抑制不法人员曾机进入小区.也更加可以体现物业的人情味．
３)装修
　　业主入住小区有前有后，有早有晚，经常会遇见晚入住的业主在工作日不分早晚的装修，而左邻右舍却不知情，饱受装修时噪音的摧残．这样就容易造成邻里之间的误解和矛盾．
　　希望以后入住的业主，在装修前能在本栋楼的大厅，贴上一封＜告示书＞写明自己是几栋几单元几号的业主，在几日－几日，几点－几点需要装修，如果对邻居造成不便，请与本业主联系．等等．虽然只是小小的一封告示书，但是能让左邻右舍都体会到此业主的心意，很多不和谐的事情就可能会消失，希望物管能把这文明的方式推广．
４）小区活动
　　现在各小区都快交房，业主们也会相继的入住，希望以后能以各小区为代表，举办一些小区之间的娱乐活动．能够让大家多交流．
５）物管
　　对于物管费，我一直持公平的态度．虽然物管还有些让人不满意的方面，但是我们也能看到物管正在努力改变，听取业主的建议．（从你们这次举办的活动就可以看出你们是真心想为业主们做些实事）对于目前某此业主采取拒交物业管理费的维权手段。可能这些业主们没有意识到，欠费行为不仅仅是对物业公司不利，更是损害社区缴费业主的利益。我希望树立起更为公平合理的维权环境，同时也希望改变人们的观念。拒交物业管理费，有可能导致社区物业管理瘫痪，导致不动产贬值。频频曝光，也会对未来房产的价值有很大的损害．在此希望物管和业主能更好的更多的沟通，互相理解．互相交流．对于采纳的建议能够很好的执行下去．
　　在此向物管所有人员表示致敬！
　　　　　　　　　　　　　　你们辛苦了！


补充：
1)狗患:
　　随着居民生活水平的日益提高，家庭养狗数量急剧增多．一些人的过量养犬，违章养犬也带来了一系列的市容环境卫生问题，不文明养犬不仅威胁人身安全，还在破坏社区的和谐环境。还容易造成居民心理恐慌、破坏邻里关系、干扰市民生活秩序等诸多方面。
　　住宅小区里，每天清晨不少人都是让狗叫声吵醒；晚上出门散步，社区的草坪、地面以至座椅上，都有狗随便排泄的污物，极可能引发一些人畜共患病；更为严重的是，一些狗主人怕自家宝贝受拘束，一出门就松开了狗链，让大人孩子时时提着一颗心。不规范的养犬行为引发的问题不但给小区带来许多安全隐患，更加影响了邻里关系。另据有关报道，养犬泛滥已经成为城市公害，恶犬咬人致伤致残事件不断发生．本人的近亲就在今年已经遭遇两次被狗＂亲吻＂的事故．
　　部分养犬人的素质低，遛狗不分时间、地点，而且不戴狗链，放任狗在草地、花园等公共场合旁若无人地大小便，狗主人根本不加制止；城市小区和高层住宅楼本身空间十分有限，常有人毫不顾忌别人的感受，让狗随意大吼大叫，制造噪音；还有带狗乘电梯、狗吓人、狗伤人的问题等等。
　　首先，物业公司应该认识到宠物问题听上去是养狗行为本身引发的矛盾，实际上问题的症结还是在于人。可以说，没有不合格的狗，只有不合格的狗主人。针对这方面，作为物业公司可以积极引导，开展“明星宠物狗”评比活动、我爱我宠家庭宠物大赛，积极宣传文明养犬知识、普及相关法规要求，让养犬的业主参与其中，提升自我管理能力和自我约束能力，增强公共意识，尤其是尊重邻居和其他非养犬人的习惯要求，这样双方才能取得沟通理解。宠物的主人不能对宠物只“宠”不“教”，爱宠物就要让它学“规矩”，要让爱犬服从指挥。狗原本是群居动物，非常认首领，因此它的动物本能中有着强烈的服从权威的天性。如果训练得法，可以让狗令行禁止，这样很多类似狗伤人的事情就能避免。
　　而另一方面，物业公司为了避免在小区对宠物管理服务的缺位，应该着重做好以下几项工作。第一，在制定小区养狗管理方案前物业公司应注重调查研究，摸清小区里“狗患纠纷”产生的实际情况，体谅养狗业主的难处，在小区公告栏张贴宣传物，可以将个案以公开信形式与养狗业主交流沟通，保安人员对违规遛狗现象加以及时劝阻。其次，要依靠政府和社会力量，进行综合治理。物业公司主动积极地与有关部门配合，利用自己“熟悉具体情况”的优势，制订切实可行的方案，用法规对养犬活动和养犬人的行为加以规范，在服务上多下工夫。第三，利用物业服务的优势，积极主动地帮助业主克服困难，针对问题症结解决小区“狗患纠纷”，开展扎实细致的服务。比如，在小区的适当位置设立“宠物乐园”，提供给狗狗一个相对固定、独立的活动空间，如果有条件还可以提供一些供小狗游戏的跳圈、独木桥和跷跷板等设施；在小区周边开辟些“宠物公厕”建一些小沙池，为狗狗定点如厕提供方便。
2)保安
　　物管和保安都是服务于业主，因此，即使是遇到某些不讲理的业主，也需要克制自己的情绪.如果保安的素质不高,不能克制自己的情绪只会对双方造成更大的误解.
    鲁能社区处于市中心，地理位置十分复杂，以后人员往来十分频繁，如果多次发生小偷入室盗取钱财的情况,将会让业主们对物管失去信心,因此对保安也有很高的要求以保证居民的生活和财产安全。
    保安是小区的一道"门＂，希望外来人员的进出登记手续一定要严格办理,如果业主在家,可以请外来人员在有保安的情况下与业主联系,并经业主同意才可进入小区.如果没有业主的情况下,也请外来人员拔通业主的联系电话,经业主同意后再由保安陪同下进入小区.虽然烦琐,但是能够有效的抑制不法人员曾机进入小区.也更加可以体现物业的人情味．
３)装修
　　业主入住小区有前有后，有早有晚，经常会遇见晚入住的业主在工作日不分早晚的装修，而左邻右舍却不知情，饱受装修时噪音的摧残．这样就容易造成邻里之间的误解和矛盾．
　　希望以后入住的业主，在装修前能在本栋楼的大厅，贴上一封＜告示书＞写明自己是几栋几单元几号的业主，在几日－几日，几点－几点需要装修，如果对邻居造成不便，请与本业主联系．等等．虽然只是小小的一封告示书，但是能让左邻右舍都体会到此业主的心意，很多不和谐的事情就可能会消失，希望物管能把这文明的方式推广．
４）小区活动
　　现在各小区都快交房，业主们也会相继的入住，希望以后能以各小区为代表，举办一些小区之间的娱乐活动．能够让大家多交流．
５）物管
　　对于物管费，我一直持公平的态度．虽然物管还有些让人不满意的方面，但是我们也能看到物管正在努力改变，听取业主的建议．（从你们这次举办的活动就可以看出你们是真心想为业主们做些实事）对于目前某此业主采取拒交物业管理费的维权手段。可能这些业主们没有意识到，欠费行为不仅仅是对物业公司不利，更是损害社区缴费业主的利益。我希望树立起更为公平合理的维权环境，同时也希望改变人们的观念。拒交物业管理费，有可能导致社区物业管理瘫痪，导致不动产贬值。频频曝光，也会对未来房产的价值有很大的损害．在此希望物管和业主能更好的更多的沟通，互相理解．互相交流．对于采纳的建议能够很好的执行下去．
　　在此向物管所有人员表示致敬！
　　　　　　　　　　　　　　你们辛苦了！

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一、在鲁能星城推行“首问负责制”的必要性
本人系星城一街区业主，是最早关注鲁能星城、购买鲁能星城住宅并入住的业主之一。在与鲁能星城相识、相知的近三年时间里，我和我的家庭有购买鲁能星城物业的激动，有乔迁新居的喜悦，但也有对鲁能星城物业管理现状的遗憾。其主要原因在于，物业管理处在处理业主投诉、意见等方面缺乏主动性和及时性。业主在将一个问题（往往是比较普遍存在的问题）告知物业管理处后，往往得不到及时的处理或答复。同时在该问题的处理或落实过程中，没有一个具体的物业管理人员负责，往往导致业主就同一问题多次投诉。这样，不仅仅使业主大感不满，而且大量重复劳动还降低了物业管理处的办事效率。因此，本人建议在鲁能星城物业管理处推行“首问负责制”，以督促物业管理人员提高办事效率，增强对业主服务的积极性和主动性。

二、在鲁能星城推行“首问负责制”应具备的大致要素
1、“首问负责人”的定义
在鲁能星城物业管理处所属物业小区，业主及获准进入小区的其它人士在现场或者通过电话、传真等形式所询问到的第一位鲁能星城物业职工即为首问责任人。
2、“首问负责人”的职责（即根据贵物业管理公司具体情况，对“首问责任人”在服务的积极性、主动性；办事效率的及时性；工作服务的连惯性等方面做出具体要求）。
3、“首问负责人”的纪律及奖惩条例（即根据贵物业管理公司的具体情况，结合现行员工管理制度进行修改，并加大在“首问负责人”方面的奖惩力度）。
4、业主在“首问负责制”推行的前提下，进行投诉的方式方法及投诉流程。

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                鲁能.星城物业服务“四化”建议

服务人性化：物管人员在实行自身承诺同时，还可以更加设身处地地为业主的生活大开其他方便之门，例如
1）同小区外的商店、银行、医院、图书馆、洗衣店等建立起密切联系，展开家政服务、商务订票、订车、订房、订花等一系列服务；有组织地让他们到小区为住户提供便利和服务。如，每周小区都举办“便民市场”。居民搬家，事务所帮助寻找服务好且廉价的搬家公司；春季花店上门为居民的盆花换上施肥；洗衣店的员工总是把洗好的衣物，罩上透明玻璃纸送到住户家中等
2）开通物管服务专署短信平台或者热线，用于与业主建立联系，发一些业主通稿或者温馨提示等；同时，业主也可以往短信平台上发送自己所需服务或者建议。


管理军事化：
1）对服务人员进行军事化、规范化管理，全面提升服务人员素质和服务质量
2）定期对服务人员进行专业培训和考核
3）引进VI（视觉识别系统）和BI（行为识别系统）等整套CI企业识别系统，统一着装，文明用语，严格遵循CI标准


标准透明化：
1）提升管理费收缴的透明度，定期把管理费的收缴内容和开支情况，详细地列出清单交给每个住户，接受群众监督
2）出台各项管理服务项目内容标准，诸如保安消防管理标准、设备设施管理标准、清洁及绿化管理标准等等，并整理成册，发放给住户，业主对物业的工作进行评价，对不称职的管理人员，居民有权提出罢免建议


工作精细化：物管服务贵在细致，细微见精神是对高品质服务的很好诠释，以下简单提几点：
1）每周每月给住户发小册子，介绍社区的活动安排等等。如果需要家里留人，他们会提前好多天就发通知，临近几天电梯旁就会贴出告示。 
2）可以在盛放垃圾的地方放置有两块很温馨的提示板，一块是提醒人们要把垃圾分类；另一块提醒人们在早晨8点之前，晚上10点以后，不要倒垃圾，以免影响邻居们休息。

                   建立“爱星到家”特色服务品牌

    服务品牌或者特色服务品牌建设越来越多地被各行各业所关注和重视。物业管理作为小区管家，在除了日常的安护、绿化、保洁、维修等工作服务投入外，搭建一个特色服务平台以提供一些及时方便的个性化服务，作为物业服务的一个重要组成部分，对于服务质量的提升、服务品牌的传播继而提升口碑起着很重要的积极作用。
    为此，我为我们鲁能星城提出“爱星到家”的特色服务品牌。“爱星到家”的名称，很精妙地阐释了星城物业服务的细致性和完备性，具有强烈的亲和力和感染力。
   “爱星到家”服务平台可以包括诸多内容，例如：
   （1）开通“爱星到家”专署服务热线和短信平台，在第一时间内把业主的问题传递给相关部门处理，并及时给业主反馈。
   （2）挑选优秀保洁员进行专项培训，为业主提供既是的家政保洁服务；或者同小区外的商店、银行、医院、图书馆、洗衣店等建立起密切联系，展开家政服务、商务订票、订车、订房、订花等一系列服务；有组织地让他们到小区为住户提供便利和服务。如，每周小区都举办“便民市场”。
   （3）可利用职工食堂等资源，成立便民餐厅，为业主提供上门服务。
   （4）每栋楼配备一个“爱星管家”，专项服务此栋楼。
   （5）经常组织一些有特色的文化活动

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    建议一：物业公司利用短信平台，加强与业主的沟通，和谐相处
    物业公司与业主常用的沟通方式是打电话、上门通知、贴公告等，由于各种原因，经常有业主反映没有收到信息，从而造成业主不满甚至投诉，并且以传统方式进行通知效率很低，费时费力往往还不能解决问题。
    建议物业公司把短信平台引入物业管理，为业主提供多样化的服务：例如（1）发布相关费用的收缴通知，及时提醒业主交款事项，也使物业管理人员从繁琐的挨家挨户催款等事务中解脱出来；（2）发送小区各种活动、聚会及新增服务的通知；（3）发送业主生日、节假日的祝福语及各种温馨提示；（4）为业主在丢失物品或遇到其他困难时代发帮助信息。
    信息发送要及时准确，不要顾此失彼。这样的方式不仅可以为物业公司节省开支，提高工作效率，减轻物业管理人员的工作量，更重要的是能确保与业主进行及时沟通，让业主感受到物业公司的关怀和人性化服务。
    
    建议二：建立业主求助快速反应机制
    物业管理属于服务性质的工作，如何让业切身地体会到物业公司的服务意识和服务质量，建立业主求助快速反映机制十分必要。当得知业主遇到困难，如家中灯管坏了、门无法打开灯细小问题，在业主打电话或通过其他方式求助时，物业公司人员必须在承诺时间（例如五分钟）之内赶到，尽力为业主解决问题，排忧解难。问题解决后请业主提出意见，并为服务打分，一方面作为对工作人员工作监督，另一方面作为物业公司管理服务的参考。助人难不如助人急，当业主求助并得到及时解决，这样的服务才会深入人心。
    
    建议三：在各小区显著位置安置导示图，用圆点标出现在所处位置
   “大盘”是鲁能星城的突出特点，房屋多，占地广，初次到访找不到方向、找不到具体位置是常见的，我本人就遇到过这种情况。建议在各街区内各个显著位置安置导示图，用圆点标出现在所处位置，起到导视作用，方便业主和来客。由小见大，也能体现物管的细节化服务。
    
    建议四：先享受服务，再交纳物业费
    先让物业公司提供服务，业主享受到了服务并且满意,当然心甘情愿的缴费了。如果物业公司担心有素质低的人赖帐的话，也可以提前和每位业主签份协议，这样对双方都有约束力。
    采取这样的方式，站在物业公司的角度，说明他们对自己的工作有信心，能进一步督促自身提高服务品质；站在业主的角度，会增强业主对物业公司的信任感，切实感受到物业公司从根本上提高物管水平的信心，让业主消费得明明白白。

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